定稿我国物流地产运营模式与发展趋势分析.docxVIP

我国物流地产的运营模式与发展趋势分析江苏海事职业技术学院 仲颖摘要：本文从当前物流地产的现状入手，分析了物流地产的价值所在以及兴起原因。并通过分析我国物流地产发展模式和SWOT体系，总结了物流地产的发展趋势。关键词：物流地产 运营模式 竞争力 发展趋势2013年5月28日，电商界和物流界的一件大事，莫过于阿里巴巴集团董事长马云宣布辞职，同时成立“菜鸟网络”，全面进军物流地产。这件事在轰动之余，也吸引着大家的眼球，而物流地产以及商业地产这个名称又一次引起关注。其实，物流地产这个概念并不新鲜，早几年外资普洛斯、丰树、腾飞、嘉民集团等就悄悄在国内跑马圈地。随后国内的京东、苏宁、易迅等已经大手笔圈地工业物流，竞争风起云涌，而这次“菜鸟网络”的行动更是在业界引起震动。前几年并不显山露水的物流地产行业最近收到热捧更有其经济方面的原因，随着国内地产投资回报率降低，资金开始开始寻找新的投资热点。物流地产这种不同于以往的投资方式，借助于电子商务和物联网等新生事物，正在以其独有的魅力吸引到越来越多的关注。物流地产的异军突起是有其原因的。高端仓储物业的租金年回报率一般能达到10%左右。但是我国仓储设施均以中端或低端的物流物业为主，能称得上现代物流仓库设施的只占全国仓库面积总数的极少数，大概2%左右。在物流物业的高端市场中，供给远远低于需求，高端物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长。以上海为例，2012年部分地区的物流园租金上升了85%左右。据戴德梁行公司统计报告显示，目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。如果从价值链的角度看，物流地产正好位于物流业价值链/wiki/%E5%BE%AE%E7%AC%91%E6%9B%B2%E7%BA%BF微笑曲线的顶端(参见图一)，因而能够为企业带来更多的价值。从微笑曲线本身看，物流地产和系统设计是其中技术含量最高也是最有价值的部分。只有建设了好的物流地产和设计了先进的物流基础设施，物流价值链中的货代、仓储、运输、加工、配送等等才有了实现的条件和基础。如果离开了物流地产，物流价值链就成了无源之水，无本之木。同时物流地产可以带来物流价值链的扩充和延伸，可以实现客户外包业务的需求，有利于从系统角度整合优化/wiki/%E7%89%A9%E6%B5%81%E6%9C%8D%E5%8A%A1物流服务，从而形成/wiki/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%AB%9E%E4%BA%89%E5%8A%9B核心竞争力。这一点，可以说是物流地产兴起的重要动力和原因。 国外物流地产运营模式国外物流地产的发展发生了翻天覆地的变化。首先是物流地产的发展变得非常迅速，利用集中地段发展物流地产，物流用地的需求量逐步增大；其次是物流地产的网络建设和规模在大部分西方国家呈现扩大趋势。根据有关数据表明，2012年欧洲在物流地产方面的发展已创下2012年之前的最新记录，名列世界前茅。国外物流地产地段相对集中，物流商们正努力寻找着更有利的大空间地段，扩大自己在本国物流地产并向国外拓展。欧洲物流地产市场竞争十分激烈，一些规模大的物流用地需求量非常紧张。国外物流地产商最为重视的就是物流网络建设，比如国外工业地产巨头普洛斯的经营模式就是：将物流仓储设施设置于全球各大国家，建立一个全球化的物流配送网络，同时提供优质和高效的运营管理。我国物流地产运营模式物流地产的运营模式被我国学者按照投资和管理主体的不同，分为三大类六种模型：第一类是大多数国内物流企业的经营模式，就是物流商自由地产，自己经营管理；第二类是物流商和物流地产或者电商间的直接合作，建立合作关系，双方出资合作经营，按照签署的相关合同进行有利的盈亏分配，共同担当合作中的意外风险。第三类是物流商和物流地产之外的第三方，它的主要目的是将地产商的资源与物流商的资源结合在一起，在资源结成后，再由第三方担当负责进行企业管理招标，从而签署相关法律合同，按照合同进行有关分配收益。按照物流商的影响力由强到弱排序，运营模式也可具体分为以下六种：1)物流商全部包揽即物流企业作为开发投资商，独立进行拍下土地、寻找设计师、委托建筑商进行建设的开发流程，同时负责建成后的物业管理、物流业务运营等方面的问题。这种模式的优点在于物流地产商可以不受干扰的独立自主完成所有的项目进程。实现自己的规划和战略部署而不会受到其他方的干扰和指手画脚。这种模式的缺点在于投资商进行土地建设会极大地占用公司的流动资金，同时投资商缺乏专业的建设设计能力以及进行物业管理的能力。2)地产商、物流商平分秋色即物流商和地产开发商通过合同、设立公司等合作方式，共同进行对地产建设的出资，各自负责所擅长的方面。地产开发商负责投资开发和物业管理方面，物流商负责物流业务方面，投资所获得的利益共同享有，同理投