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商业地产营销.模式 ?????? 一、商业地产的经营模式 ?????? 商业地产的经营模式是开发商比较关心的,不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、尚圈,如何在多种经营模式中选者合适的模式往往是开发商很关注的问题。以下将对常用的几种地产商业模式的适用范围及其优缺点进行分析。 ?????? 1、 整体出租模式 ?????? 整体租赁是指开发商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行规划及经营,开发上每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或者第四年开始递增,前二,三年主要是帮助商业企业培养市场,以实现项目的可持续发展;同时,商业企业向开发商交纳相当于2-3个月的押金。 ?????? 优点: ??????? 1)?不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员; ??????? 2) 交易简单,结算方便; ?????? ?3) 物业可进行抵押贷款,有利于开发新的项目; ?????? ?4) 物业的升值空间较大; ??????? 5) 带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺? 。 ?????? 缺点: ??????? 1) 收益低,其收报-在3~5%之间; ??????? 2) 租期长,物业就算升值,其套现的难度很大; ?????? ?3) 不排除租户经营失败而设法交租的可能,因而对租户的评估要求较高。 ?????? 适用类型: ??????? 1) 无商业专才的开发商; ??????? 2) 资金实力雄厚的开发商; ??????? 3) 经营相对保守的开发商; ?????? ?4) 售后反租的产权式物业开发商; ?????? ?5) 物业面积一般不超过30000平方米。 ?????? 2、分层或分片出租模式 ?????? 与整体出租模式相似,只是开发商按市场需求将各层或片区分别出租给不同租户。 ?????? 优点: ??????? 1) 租金相对整体出租要高一些; ??????? 2) 风险分散,租金相对有一定保证; ??????? 3) 物业可进行抵押贷款; ??????? 4) 比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺; ??????? 5) 某一层经营失败时,开发商能掌握主动权,并进行从新招商。 ?????? 缺点: ??????? 1) 需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）； ??????? 2）需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才； ??????? 3）各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。 ???????适用类型： ??????? 1）资金实力雄厚的开发商； ????????2）售后还租的产权式商城; ??????? 3)物业面积在20000--50000平米； ???? 3、分租出租模式 ?????分租出租亦称零租n，开发商在确定某一主题功能下对各个商铺进行招租，租期相对短些，一般为2--5年;开发商应帮助客户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子市场、华强单子世界等。 ???? 优点 1）租金很高，开发商收益可最大化 2）物业升值空间大，容易出售 3）租期短，容易改变功能及调整经营 ??? 缺点 1）需设立专业的经营管理公司负责经营管理 2）需充分重视前期的市场定位、功能定位、功能定位的策划工作 3）招商能力的要求极高 4）日常经营能力要求高 5）经营风险最大 ??? 适用类型 1）商业区或城郊的大型商业物业 2）面积在10000--50000平米，停车场及卸货区域的面积够大 3）售后返祖的产权式商城 ???? 4、层与散结合出租模式 此模式将上述第2种和第3种模式的结合。在确定了功能后，采用第2种的模式引进若干主力店，之后在利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租，目前多数大型购物中心采用此模式。 ???? 优点 1）大小租户的结构使项目的稳定性提高 2）主力店是引进有助于将部分物业设计成产权式商铺，并容易取得销售成功。 3）有利于建立完整的租户资源库，为以后开发商也地产项目创造成功运作的条件。 4）为开发商创造经常性收益 ??? 缺点 1）要求开发商具备很雄厚的资金实力 2）需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业人才 3）对主力店的招租要求极高。 ?? 适用类型：50000平米以上的购物中心 二、?寻找成功开发模式 如何找到最合适模式对本项目是至关重要的，操作好商业要以市场为导向，做好充足的准备与市场论证，即“一慢二看三通过” 一慢? 发展战略 一个企业的战略规划，往往在开始就决定了企业的生存状态。几乎所有优秀的公司都在或多或少的进行着战略规划，而几乎所有优秀公司的危机与衰亡都与公司的战略有