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商住楼建设项目中的规划许可实施策略研究 李晓刚 【摘要】规划变更许可与改建、扩建规划许可属于不同的规划许可行为。由于商住楼建设项目一 般由建设单位“预售”，工程竣工后再交付业主使用，涉及的权益包括建设单位及业主两方面，规划变 更许可与改建、扩建规划许可又可分为建设单位未进行销售、建设单位已销售但建设工程未交付使用以 及建设工程已交付使用三种情况。本研究以某建设项目会所地下室扩建工程为例，根据现行法律、法规 及最高法院的相关司法解释，提出商住楼建设项目规划变更许可和改建、扩建规划许可的适用范围及规 划管理要求。 【关键词】规划许可；变更; 改建扩建；规划管理；研究 1.案例概述 世界山庄建设项目原作为一个整体项目进行开发，后经规划管理部门批准，将 5#-25#楼和会所（合同中约定属建设单位私有）、幼儿园确认为一期开发，1#-4#楼 用地作为二期开发。一期开发住宅、会所及喷泉等公共设施，已办理项目竣工验收备案； 二期开发住宅 223 套，现正在建设。一期开发住宅共 901 套，其中在房产管理部门登 记销售住宅共计348 套，且已交付业主使用。 近期世界山庄建设单位至规划管理部门申请办理会所地下室扩建工程的规划许可手 续。根据建设单位提交的会所地下室扩建工程方案设计图，会所地下室扩建工程主要用 于建设地下停车场，因受负荷影响，建设项目将造成地面现状喷泉无法保留，须改造为 绿地广场。 由于建设项目分期开发，此次申请的会所地下室扩建工程位于一期项目范围内，二 期工程尚在建设，因此需明确建设单位应申请规划变更许可或是改建、扩建规划许可。 同时一期住宅项目已部分交付业主使用，根据《物权法》的相关规定，地面现状喷泉属 于全体业主所有，因此建设项目的申请主体应为全体业主或是建设单位也应明确。 2.规划变更许可及改建、扩建规划许可的区别 2.1 规划变更许可和改建、扩建规划许可的相关法规 《城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更 的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：…房地产开发主管部门应当自收 到竣工验收申请之日起 30 日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、 消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发 项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设 计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三） 单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实 情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 2.2 规划变更许可与改建、扩建规划许可的区别 根据上述规定可以看出，规划变更许可的对象是已经取得《建设工程规划许可证》 并已开工建设的在建工程，而在建工程是指已经办理建设项目相关许可手续但尚未通过 竣工验收备案的建设工程，因此建设单位可依法律规定以及法定程序申请在建工程规划 条件的变更。反之对于已经通过竣工验收备案的建设工程，由于规划条件已经落实完毕， 此时建设单位或业主的申请已不属于规划条件的变更。 改建、扩建规划许可的对象是已通过竣工验收备案，具备交付使用条件的建设工程。 规划变更许可与改建、扩建规划许可的区分点在于建设工程是否经过竣工验收备案。由 于商住楼建设项目一般对外销售的特点，规划变更许可的申请主体是建设单位，改建、 扩建规划许可的申请主体可能是建设单位，也可能是业主。 申请规划变更许可的建设项目经审查同意的，由规划管理部门核发规划许可变更决 定书；申请改建、扩建规划许可的建设项目经审查同意的，由规划管理部门核发建设工 程规划许可证。 需要强调的是，对于分期建设的建设项目，应以每期的竣工验收备案为准。如果某 期建设工程已经通过了竣工验收备案，那么只能申请对该期建设工作的改建、扩建，而 对于尚未通过竣工验收备案的其他期建设工程，则只能申请对该期建设工程规划条件的 变更。 3.规划变更许可的规划管理要求 商住楼建设项目规划变更许可的对象是在建工程，因此规划变更许可在规划管理中 可按照建设工程未销售、建设工程已销售两种情况进行分析。 3.1 建设工程未销售 《城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更 的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。第五十条第二