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物业管理中的两级委托代理关系研究 陈志松 河海大学商学院，江苏南京（210098 ） E-mail ：chenzhisong836@163.com 摘 要：论文利用委托—代理理论分析框架研究了物业管理中的两级委托代理关系，建立了 两级委托—代理模型，并进行了最优化计算，最后还给出了相应的策略，该研究对于提高物 业管理的绩效有一定的意义。 关键词：物业管理，信息不对称，两级委托代理 1. 引言 随着我国经济发展和改革开放的深入，房地产业的发展势如破竹，房地产业在市场洗礼 中发生着深刻的革命，在经历了价格竞争、质量竞争后，房地产业进入功能竞争的新阶段， 物业管理作为房地产市场的消费环节在提升物业价值、沟通终端客户、拓展服务网络方面的 地位凸现。物业管理是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经 营服务方式，是房地产投资、开发、建设与流通的自然延续和完善，也是现代化城市管理和 房地产经营的重要组成部分。房地产投资的主要目的是获取高额的投资报酬，而良好的物业 [1] 管理是取得高收益的前提和保证 。 由于物业管理中涉及四个主体，即业主、业主委员会、物业管理公司、专业服务公司， 这四个主体之间存在着较大的信息不对称，从而物业管理中存在着复杂的多级委托代理关 系，这种复杂的多级委托代理关系对于物业管理的效率和收益有着极大的负面影响，每一级 委托代理直接影响物业管理相关行业的发展，研究这种委托代理关系从而给出解决方案和策 略，对于提高整个物业管理的绩效有着积极的意义。不少学者曾经研究了物业管理中的委托 代理关系和博弈关系，从理论、实践、经济学模型等角度阐释了物业管理中的委托代理关系， 并给出了相应的策略和改进方案。左令（1999）分析了物业管理的合约关系，认为物业管理 管理合约有四项特征：长期性、连环性、可变性、高风险性，认为在物业管理实现效率的过 程中，存在着两个层次的决定关系，即委托人所采取的监督及激励的有效性，决定着代理人 的工作努力水平，而最终代理人的工作努力水平，决定着物业管理的实现成效，其主要的要 素包括：产权利益、监督距离、激励手段、行为能力[2] 。石秀华（2000 ）从委托——代理的 角度分析了业主和业主委员会之间、物业管理公司当中存在的一些委托代理的问题，认为要 [3] 建立恰当的激励机制，在业主和业主委员会之间引入竞争机制，物业管理公司要改进工作 。 颜哲等（2000 年）运用经济学原理分析了物业管理公司与业主之间的委托—代理关系模型， [4] 并运用该模型对当前物业管理收费中存在的问题提出了三种解决思路 。王望珍等（2003 年）从不对称信息的角度，分析了物业管理第一阶段中3 方当事人——业主、开发商、物业 管理公司之间的委托代理关系：即业主和开发商之间、开发商与物业管理公司之间的博弈关 系，认为开发商在业主和开发商之间应承担物业管理的责任，并应建立信誉机制，创立品牌 形象；在开发商和物业公司之间应建立固定总价合同分阶段支付的契约，以降低物业公司的 经营风险和维护业主的利益[5] 。张明亮等（2004 年）考虑了物业管理委托——代理的主体及 其形态[6] 。步延胜等（2006 ）运用经济学基本原理分析城市物业管理产生和发展的原因，通 过委托代理理论阐述业主和物业管理公司之间在一个持续的时间链上的博弈关系，提出物业 公司要在市场竞争中建立自身的品牌效应和规模效应以谋取发展[7] 。但是这些研究基本上是 -1- 研究单级委托代理关系，对物业管理中的两级委托代理关系的研究较少，因此，本文尝试研 究物业管理中的两级委托代理关系，并给出相应的策略，对于提高物业管理的绩效有一定的 指导意义。 2. 物业管理中的两级委托代理关系及其建模求解 物业管理中存在着复杂的委托代理关系，委托代理从初始委托