地下商城他项权利价格评估研究与实践.pdfVIP

( ) 第23卷第3期 南京师大学报 自然科学版 V o l. 23 N o. 3 ( ) 2000年 JOU RNAL O F NAN J IN G NORM AL UN IV ERS IT Y N atural Science 2000　　 地下商城他项权利价格评估的研究与实践 黄克龙, 张增峰 (南京师范大学地理科学学院土地管理系, 南京, 210097) [摘要]　分析了地下商城他项权利和收益, 提出了收益还原法评估地下商城他项权利价格的技术 路线与方法. 重点阐述采用收益还原法评估地下商城他项权利价格过程中有关客观收益、房屋纯 收益、还原利率等估价参数确定等关键技术难点. 作者以某市中心商务区地下超市为例, 详细介绍 了应用收益还原法评估其他项权利价格的主要方法与过程. [ 关键词]　地下商城; 他项权利; 还原利率; 价格评估 ( ) [ 中图分类号] 3012; 　[ 文献标识码] ; 　[ 文章编号] 1001- 4616 2000 03- 0120- 05 F A 0　引言 随着我国大、中城市高层建筑和城市立体交通的发展, 地下仓储、地下车库、地下停车场、 地下商城等地下建筑正在迅猛发展. 在日益活跃和规范的土地市场中, 地下建筑的他项权利价 格评估的社会需求亦日益增多. 由于我国法律、法规都规定了我国国有土地使用权权利仅指地 上使用权权利, 而不包含地下使用权权利. 例如, 国有土地使用权出让、转让中, 地下资源、埋藏 [ 1 ] 物和市政公用设施均不属土地使用权出让、转让范围 . 因此, 在土地使用权确权、登记发证过 程, 对地下建筑物不确土地使用权, 仅设定他项权利, 颁发他项权利证书. 显然, 一宗地的土地 使用权权利与其地下设定的他项权利存在重大区别, 两者价格的评估方法与技术过程及重要 估价参数确定必然存在较大差异. 由于地下商城他项权利价格评估在地下建筑他项权利价格评估中最具代表性, 因而本文 力求从分析地下商城他项权利特点入手, 阐述运用收益还原法评估其价格过程, 他项权利收益 特点与客观收益、房屋纯收益、他项权利还原利率等重要估价参数确定的方法, 在此基础上列 举了一个实例, 目的在于抛砖引玉, 以便加快我国他项权利价格评估技术规范的制定与实施完 善. 1　地下商城他项权利的特点 地下商城设定的他项权利一般包括占用、使用、收益和处置4个权能, 这4个权能与土地使 用权的占用、使用、收益和处置的权能存在区别. 由于土地使用权4个权能已有许多学者研究 过, 因而这里着重分析地下商城设定的他项权利4个权能的特点. 　收稿日期: 2000- 03- 16 作者简介: 黄克龙, 1963- , 南京师范大学地理科学学院土地管理系教授, 从事土地管理和地理信息系统的研究. —120 — 黄克龙, 等: 地下商城他项权利价格评估的研究与实践 11　占用权 地下商城拥有对地下空间资源的占用, 它往往与人防工程紧密联系. 在许多情况下, 为了 防止战争, 人防管理部门强制高层商宇楼配套地下建筑. 事实上, 目前许多城市还规定其他用 途的高层建筑也必需配套地下建筑. 另一种情况, 城市地下交通的出入口, 如地处商业繁华地 段, 地下建筑作为商业用途, 形成地下商城. 由于地下商城建造成本远高于地上建筑成本, 因而 人防管理和城市规划等部门给予优惠政策, 如免交地下商城连同地上建筑的人防费和地下建 筑的城市基础设施配套费, 物