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成本法估价案例 (一)评估对象概况 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，总面积500平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2004年5月。 (二)估价要求 评估该房地产2011年10月的市场价格。 (三)评估过程 1．评估方法的选择。由于待估对象为事业单位办公楼，无直接收益，也很少有交易实例，故在评估时采用成本法。 2．估测土地价格。方法及过程省略，参见土地使用权评估，假定土地评估价为800元／平方米，则土地总价为160000元。 3．估测建筑物的市场价格。 (1)重置建安成本的估测 重置建安成本的估测采用类比分析法，通过市场调查，选取三个比较实例，进行分析比较，具体情况如下表； 交易实例 项 目 实例1 实例2 实例3 单位造价(元／平方米) 750 720 690 建筑面积(平方米) 800 600 580 层数 6 5 5 建筑结构 砖混 砖混 砖混 竣工(决算)时间 2011．4 2011．2 2011．4 用途 培训中心 办公楼 办公楼 经分析比较，实例1外墙面粘贴釉面砖，内部装修也好于评估对象，由此单位工程造价较评估对象高5％，调整后的单位造价为750×0．95=712．5(元)。实例2、实例3与评估对象的情况基本相同，无需调整。此外，2011年初至评估基准日建材价格、施工取费等无多大变化，市场价格指数方面不需调整。 用简单算术平均法计算待估对象的单位造价为： (712．5+720十690)÷3=707．5(元／m) 工程总造价为： 707．5×500=353 750(元) （2)勘察设计及前期工程费的估测 勘察设计费按工程造价2％计取，其他前期工程费按工程造价1．5％计取，则总费用为： 353750×(2％十1．5％)=12 381(元) (3)工程附加支出的计算 ①规划管理费，按工程造价0．15％计取，为531元； ②质量监督费，按工程造价0．25％计取，为884元i ③招投标费，按中标额(工程造价)1％o计取，为354元； ④竣工图费，按设计费7％计取， 为353 750×2％× 7％=495(元)； ⑤预算审查费，按工程造价0．5％计取，为1 769元； ⑥工程建设监理费，按工程造价1．3％计取，为4599元。 工程附加支出合计：， 531+884+354+495+1 769+4599=8632(元) (4)建设单位管理费的计算。 建设单位管理费按工程造价的2％计取， 为353 750×2％=7075(元) (5)建设期利息的计算 该项目建设期为一年，评估时银行贷款利率为9％，建设期利息为： (353750+12 381+8632十70075)÷2×9％=17183(元) I (6)开发利润的估算 经调查分析，房地产开发行业平均资金利润率为15％。开发利润为： (353 750十12 381十8632十7075十17 183) ×15％ =399 021×15% =59 853.15（元） (8)待估建筑物的重置成本为： 353 750十12 381十8632十7075十17 183十59 853.15=458 874.15（元） (9)建筑物成新率的测定 经评估人员现场勘察，采用打分法计算得出该建筑物的成新率为：94.63%。 (10)建筑物评估值的计算 经分析，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，则： 建筑物评估值=重置成本×成新率 =458 874.15×94．63％ =434 232.61(元) 4．计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值 =160000十434 232.61 =594 232.61(元)