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酒店管理分析 酒店投资方式的财务分析 目前的酒店经营情况来看，主要有管理合同、特许经营、战略联盟、单体经 营、带资管理五种主要的投资方式。 一、 管理合同经营模式 酒店管理合同在 1960 年代晚期出现在美国住宿业，酒店管理公司以此快速 增加所管理的客房数量并由此增加收入。对于缺乏住宿设施运营经验和技能的开 发商和业主来说，这种管理模式使其能够抓住投资酒店所带来的潜在高回报的机 遇。酒店管理合同这种经营模式在短短几十年间能够发展壮大，与其自身的特点 和所面临的市场环境密切相关，同时也得益于酒店管理合同方面研究的发展。尽 管酒店管理合同这种经营模式目前已经占据了中国酒店业大部分的高端市场份 额，但国内对酒店管理合同的研究很少，目前还处于起步阶段。 1. 酒店管理合同的概念 酒店管理合同是非股权式的一种酒店经营模式，属于委托代理关系的企业制 度安排。通过酒店业主与酒店管理公司签署管理合约来约定双方的权利、义务和 责任。酒店业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人，承担酒店经营管理职责。 作为代理人，酒店管理公司以酒店业主的名义，拥有酒店的经营自主权，负责酒 店日常经营管理，定期向酒店业主上交财务报表和酒店经营现金流，并根据合同 约定获得管理酬金。酒店业主作为委托人，为酒店提供土地使用权、建筑、家具、 设备设施、运营资本等，并根据合同约定承担相应法律与财务责任。酒店管理合 同的核心和载体为酒店业主与酒店管理公司签订的管理合约，它是双方权利与义 1 叶予舜 二〇一三年七月十五日星期一 务得以实现的保证。酒店管理合同作为一种酒店经营管理模式，主要分为启动、 计划、执行、控制、收尾五个阶段。 2. 酒店管理合同的显著特点 通常而言，酒店的经营模式可以分为业主自管、租赁经营、合作联营、时权 经营、特许经营和委托酒店管理公司经营（即酒店管理合同）等方式。而酒店管 理合同具有与其它酒店经营模式完全不同的特点，主要体现在以下两个方面： 2.1 管理合同模式下酒店业主对国际酒店管理公司的激励约束问题 酒店管理合同模式下酒店业主对国际酒店管理公司的激励约束问题最为突 出、最具典型性和代表性。酒店管理合同是非股权式的一种酒店经营模式，属于 委托代理关系的企业制度安排。通过酒店业主与酒店管理公司签署管理合约来约 定双方的权利、义务和责任。酒店业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人，承 担酒店经营管理职责。作为代理人，酒店管理公司以酒店业主的名义，拥有酒店 的经营自主权，负责酒店日常经营管理，定期向酒店业主上交财务报表和酒店经 营现金流，并根据合同约定获得管理酬金。酒店业主为酒店提供土地使用权、建 筑、家具、设备设施、运营资本等，并根据合同约定承担相应法律与财务责任 （参 见图 1：酒店管理合同运行机制简图）。与酒店业的其它经营模式相比，酒店管 理合同这种经营模式更具有典型的委托－代理制度的设计，酒店经营管理中委托 代理、交易成本、信息不对称等问题最为突出，因而酒店业主对酒店管理公司的 激励约束需求也最为迫切。 2.2 酒店管理合同模式下存在双重委托代理关系 在酒店管理合同经营模式下，酒店业主和 国际酒店管理公司之间通过酒店管 理合约来界定双方的委托代理关系；而酒店总经理作为国际酒店管理公司驻酒店 2 叶予舜 二〇一三年七月十五日星期一 现场的代理人，又以雇佣合同的形式与国际酒店管理公司界定双方的委托代理关 系。酒店管理公司雇用总经理，井指导、支持总经理工作，总经理向酒店管理公 司负责酒店经营成果。酒店管理公司对酒店总经理有很强的影响力。酒店管理公 司向业主提供财务收益，主要通过财务报表与业主沟通，业主则向酒店管理公司 支付管理酬金。这两个实体互相的影响力比较适中。业主为酒店总经理和员工支 付工资，总经理则对酒店服务质量负责，业主可到现场检查酒店服务质量。酒店 管理合同模式下的这种双重委托代理关系在企业管理实践中比较少见，与一般企 业中存在的委托代理关系完全不同，亦比一般企业的委托代理关系更为复杂，委 托代理问题呈现多样化、复杂性的特征，因而迫切需要运用相关理论进行开创性 的制度分析和制度设计，以解决酒店管理合同模式下的双重委托代理问题。 3. 酒店管理合同经营模式的财务优缺点 3.1 酒店管理合