沈阳房地产市场研究报告_2015年.docVIP

PAGE PAGE 1 沈阳市房地产市场报告 PAGE PAGE 14 一、沈阳概况 沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县，总面积12980平方公里，总人口667万，其中，市镇人口568万。 沈阳房地产市场的重点开发区域主要分布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价格在5000元以上外，其它区域域商品房价格基本在3100-3900元不等。而其它郊县区域，商品房开发规模和价格差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价格不足千元，而苏家屯区和新城子区则在2200-2500元左右。 二、房地产市场 1、开发投资情况 从2002年到2004年沈阳房地产开发投资呈现高速增长态势，其中2004年投资增幅达到了93.2%，几乎翻了一翻，但2005年在国家宏观调控因素的影响下，房地产开发投资增幅明显下降，2006年投资增幅虽然有所回升，但与往年相比仍然处于一个较低的增长水平，见下图： 指标名称 2005年 同比（%） 2006年 同比（%） 房屋施工面积 （万㎡） 3102 ↑10.6 3456.0 ↑11.4 商品住宅施工面积（万㎡） 2438.3 ↑22.3 2661.5 ↑9.2 房屋新开工面积（万㎡） 1308.7 ↑5.3 1463.6 ↑11.8 商品住宅新开工面积（万㎡） 1123.9 ↑25.1 1253.6 ↑11.5 房屋竣工面积（万㎡） 1057.7 ↑31.2 1185.3 ↑12.1 商品住宅竣工面积（万㎡） 927.7 ↑29.4 1015.3 ↑9.5 分析： 从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势可以看到，沈阳房地产的开发情况经历了由高速增长到低速回落的转折过程，而这个转折的重要节点就是2005年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。进入2006年沈阳房屋施工、竣工以及新开发面积都呈现出10%左右的平稳增长（见下表），与2005年相比整体呈下降趋势，这显示了沈阳房地产市场从一个高速发展阶段进入了一个调整缓冲阶段。 2、商品房供应与销售 2.1、商品房供求分析 ⑴、历年商品房供求走势 从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势看，除2005年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中2006年沈阳市商品房供销比为1.14：1，这一比例与2005年（0.95：1）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势，见下图： 沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图 ⑵、2006年商品房供求基本情况 2006年沈阳市商品房共批准预售面积1257.26万平方米，同比增长37.22%；其中商品住宅批准预售面积1059.25万平方米，同比增长54.84%。全年商品房实际登记销售面积1107.12万平方米，同比增长15.26%；其中商品住宅实际登记销售面积983.68万平方米，同比增长14.34%。2006年沈阳市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长2.61%；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长3.60%，详见下表： 2006年沈阳市商品房供求基本情况表 商品房供求基本情况表 商品房 同比增长（%） 商品住宅 同比增长（%） 批准预售面积（万平方米） 1257.26 ↑37.22 1059.25 ↑54.84 实际登记销售面积(万平方米） 1107.12 ↑15.26 983.68 ↑14.34 其中 现售面积 193.71 ↑2.88 157.33 ↑4.89 预售面积 913.41 ↑18.28 826.35 ↑16.33 平均销售价格 （元/平方米） 3420 ↑2.61 3222 ↑3.60 2.2、商品房销售结构分析 近两年来，沈阳市商品房销售结构不断优化。2006年沈阳市商品房户均成交面积91.99平方米，比2005年减少4.77平方米。商品住宅户均成交面积92.88平方米，比2005年减少6.83平方米，商品住宅户均供应面积为89.77平方米，比去年减少5.6平方米。由下图商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，2006年沈阳市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2005年同期均有所减少： 分析： 由此可见，2006年沈阳市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的“90/70”政策效果作用较为明显，沈阳市商品住宅的供销结构进一步改善。 2.3、二手房交易情况分析 2006年沈阳市二手房共成交79738套、成交面积620.85万平方米