关于建立房地产市场调控机制_完善_经适房_管理办法的探讨.pdfVIP

中国房地产金融·20 10 ·第8 期 关于建立房地产市场调控机制， 完善 “经适房”管理办法的探讨 □ 苏志雄 近年来，国家连续出台了对房地产市场进行宏观 开发商和投机者的过分炒作以及消费者的心理预期出 调控的政策，而且调控手段逐步严厉。中央对房地产 现偏差等因素外，笔者认为主要有以下五点： 市场的高度关注，其主要原因不仅在于房地产业已成 一是购房需求的真实存在，无论是消费性需求还 为国民经济的重要支柱产业，房地产业能否健康发展 是投资性需求，需求的存在是推动房价上涨的重要因 关系到国民经济的整体运行，而且在于房地产业与普 素。随着城市化进程的加快，城市人口的快速增长， 通居民的生活息息相关，关系到“住有所居”和建设 居民收入水平的稳步提高，以及住房消费观念的转 “和谐社会”这一目标能否顺利实现。因此，自2003 变，居民在住房消费上的投资远高于其它方面的投 年国务院18 号文件以及后来相继出台的 “国八条”、 资，需求的真实存在是导致房价涨幅居高不下的重要 “国六条”和今年的 “国十条”等文件，其根本目的 因素。 是稳定住房价格，确保房地产市场持续稳定健康发 二是市场供应结构的严重失衡。随着经济发展水 展。尤其是2010 年国办发4 号文件，重点提出了“要 平和居民收入水平的逐年提高，一部分中高收入阶层 适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房 开始追求住房的舒适程度，出现了二次购房的热潮， 供应范围”。这项调控措施重点明确了经济适用住房 推动了高品质楼盘开发规模的不断扩大，而楼盘品质 在房地产市场调控中的地位和作用，贯彻落实这项措 越高，给开发商带来的利润也越大。在高额利润的驱 施有利于稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。 使下，房地产开发投资大量集中于高档楼盘，导致普 为此，笔者对推动房价上涨的主要因素以及经济适用 通商品房和经济适用住房的开发规模不断萎缩。而房 住房在房地产市场中地位与作用的研究分析，就如何 地产市场和其它商品市场一样，必须要有一个完整的 建立房地产市场调控的长效机制、完善现行经济适用 梯级消费结构，以满足不同收入人群的需求。而目前 住房管理办法提出一点个人看法。 的房地产市场却是普通商品房与经济适用住房的供应 1 导致房价上涨的主要因素 严重短缺，加剧了市场供需结构矛盾，造成住房消费 尽管前阶段国家不断出台调控措施，但是收效甚 两极分化日趋严重。 微，房价的涨幅依然保持着较高的水平。据统计，20 10 三是地方政府在贯彻落实中央调控政策上的力度 年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 不够。其主要原因在于房地产市场的不断升温直接带 9.5% ，涨幅比2009 年12 月份扩大1.7 个百分点，环 来了土地的增值，土地出让金在有些城市已占地方政 比上涨幅度依然达到了1.3% 。产生这种状况的原因， 府财政收入的半壁江山，同时大规模的高档楼盘也极 除了开发成本增长、土地资源日益紧缺、市场不规范、 大地改善了城市景观环境面貌，从另一个侧面也体现 36 中国房地产金融·改 革 园 地 了地方政府在城市建设上的政绩，因而造成地方政府 困难问题，只有通过政府提供的廉租住房或公共租赁 在引导房地产市场的发展上，弱化了普通商品房尤其 住房才能解决其基本居住需求; 其次是产权性质上的 是经济适用住房的建设管理力度。 差别。经济适用住房申购人对所购房屋具有大部分所 四是经济适用住房的供应范围过于狭窄，其申购 有权，在其购买达到一定年限后还可以上市交易。而 条件过于苛刻，申购手续过于繁琐。在国家调控政策 廉租住房和公共租赁住房的产权属于政府或行政企事 的高压下，各地虽然建设了一部分经济适用住房，但 业单位，使用人不能随意支配，在其收入或住房条件 是建设规模较小，申购的限制条件过多，即使符合条 达到一定标准后，还必须无偿退出所承租的房屋; 第 件取得了购买资格，还需要通过摇号等方式确定是否 三是在房地产市场中的地位与作用不同。经济适用住 具有购买机会。在急需解决住房问题的困扰下，这部 房是房地产市场