某地产项目全年营销计划.docxVIP

邯钢农林路生活区2014年5月——2015年3月销售及推广计划第一部分：邯郸整体楼市分析及邯钢农林路项目市场情况分析一、邯郸楼市分析邯郸房价，3月份邯郸住宅均价为4974元/平方米，环比下跌 2.24%，同比上涨 4.32%，跌幅居全国前十。较上月相比，邯郸房价下降了 114元/平方米。走访各售楼部可以发现，由于三月份房地产调控政策的影响，以及其他城市房价下跌形式影响，邯郸购房者观望情绪一如既往没有出现好转，楼盘到访量持续低迷。根据调查发现，由于市场不明朗，部分带有投资意味的改善型购房者，对房地产关注度降低。而普通刚需购房者虽有强烈的购房意愿，但希望房价继续下降的投机心理让他们迟迟不出手。而开发商方面，部分楼盘为了增加销售速度与回款速度，采取了增加优惠力度和进行团购活动以加快销售。二、住宅房源现状房源总货值1.5亿，共计房源302套，其中农林路生活区房源272套，铁西百二区房源30套。目前邯钢农林路生活区房源底价6000元/平米，百二生活区房源底价4500元/平米。三、邯钢农林路项目周边市场情况邯钢农林路项目周边市场情况项目价格面积区间销售百分比交房日期上都名苑550090-18090%2014.10 赵都新城4500-500085-25195%2014.12阿尔卡迪亚550082-18050%2015.10美罗城5500-580065-23098%现房新城国际530060-14040%2015.5颐景蓝湾510068-19380%2014.5 邯钢百二生活区项目周边市调情况邯钢农林路项目周边市场情况项目价格面积区间销售百分比交房日期锦绣江南3800-450058-178一期80%二期准备销售2014.10 卓冠美景城3800-400090-139刚开盘2015年底百家新城410086-16085%2014.10 华都嘉苑418045-14580%2014.12 城市西景450090-12485%现房以上市调报告综合分析得出，农林路项目周边均价为5000-5500元/平米。百二生活均价为4000-4200元/平米。邯钢生活区项目售价高于市场价，增加销售难度和压力。第二部分：户型分析及各户型销售建议户型排序(由好到差): 第一:94平 第二: 120平第三: 101.48平 115.67平 104.91平 115.54平 127平第四:71.49平第五:86.29平分析得出：邯钢生活区94户型较好，容易销售，其他100平以上户型除104平以外，剩余户数很少。较难销售的是71平米一居室、86平米两居室。销售建议：71平米、顶层建议在6000均价的基础之上，优惠500元左右，达到农林路项目周边整体市场均价5500即可。户型占比：户型销售策略：由上饼图可以看出，四种主要户型94平米、86平米、71平米、104平米占比最大，其余比例很少。94平米、104平米户型结构较合理，客户接受度较高；71平米，86平米客户认可度小，不利销售。户型销售上可采取搭配销售的销售方式，避免较差户型后期剩余较多，难以销售。1、94平米占比32%、86平米占比24%，按照1:1的销售控制比例，两居室中主推86平米作为刚需婚房产品，尽快消化完。2、71平米占比24%，可在一个销售期内以邯郸重点学区房的概念作集中推广，作为主要消化房源。3、101平米——127平米三室户型，可作为改善型置业需求进行促销，其中104平米房源较多，但户型较好，客户认可度较高，利于销售，其余房源剩余不多，可整体搭配销售。第三部分：营销管理及策略一、建立营销体系监控对每月阶段销售量进行监控消费者群的跟踪分析：定位是否准确、变化对广告效果，包括效果、认知率、来访客户量进行监控对广告创意、广告题材的反映进行监控对价格进行监控，分析消费者价格评价反映对市场走势进行分析对户型的接受程度二、价格策略5月份时主要开始主力销售户型，建议销售价格以目前现状要做下浮优惠为基础，然后根据市场情况逐步走高的定价策略。三、项目定位、推广主题与执行按客户群推广此种推广是从市场的终端——置业者的角度入手，对于楼盘销售有着最直接的促进作用。在目前大范围广告营销的基础上，展开特定客群的针对性营销，制定针对各个不同客群的营销方案。按事件推广此种推广模式时效性很强，需要活动策划者有极强的新闻敏感性和商机把握能力，谁能够抓住新闻事件的商机，谁就能够占领媒体广告经营的制高点。按片区推广考虑到目前客群分布的分散性，建议对各个主要客群分布地进行特定的广告投放。针对上述提到的3种推广方式在客群与渠道营销方面重点考虑以下几个部分：加强老客户营销目前我司项目主要来自周边，因此客群在存在极强的共通性，因此建议考虑在增强客户信心后，推出以现金奖励增进客户老带新的积极性。四、媒介投放组合策略在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、