中关村写字楼物业价值提升与研究报告.docVIP

中关村写字楼物业价值提升研究研究报告 第一部分：报告摘要 2 第二部分：主要问题和解决建议 3 一、制约中关村地区物业价值提升的主要问题 3 二、给房地产开发企业的主要建议 4 三、给物业管理公司的主要建议 5 四、给政府的主要建议 6 第三部分：本报告研究技术路线说明 8 一、本报告研究目的 8 二、本报告技术路线说明 8 三、本报告使用的企业数据及研究内容 9 四、本报告使用的写字楼数据及研究内容 9 五、研究方法选择 10 第四部分：中关村地区写字市场概况 11 一、调研数据结果 11 二、写字楼供给市场主要结论 14 第五部分：中关村地区写字楼入住率和租金状况研究 15 一、中关村地区写字楼空置率状况统计 15 二、中关村写字楼租金状况统计 16 第六部分：中关村地区典型写字楼物业管理现状 16 一、物业服务中的软性服务不足，外资企业更为重视客户服务 16 二、物业管理职责偏重硬件 17 三、软性服务在物业基本服务中的比例偏小 17 四、物业管理费不高制约了物业服务水平 18 五、物业管理公司在调研中反映的主要困难 18 第七部分：高新技术企业对物业管理的需求研究 19 一、高新技术企业对目前写字楼物业环境的满意度 19 二、高新技术企业对目前写字楼物业管理工作的满意度状况 20 三、高新技术企业对写字楼物业管理服务的新需求 26 第一部分：整体宣传欠缺，商务环境竞争力展现不足市场压力造成大部分物业业权分散持续的大规模开发造成物业管理公司经营意识不足物业管理公司服务意识不足物业经营和管理的国际化程度较低开拓融资渠道，注重长期经营推进整体宣传，与区域和行业共赢提高物业管理国际化程度维护物业硬件品质，注重长期经营效益建立网络信息沟通系统，形成企业需求反映制度建立入住企业共享资源库联动经营，加强商圈资源整合加强区域整体形象宣传搭建中小高新技术企业物业服务绿色通道加强特色商业街区规划，形成商业配套的空间聚集促进对外交流，提高物业开发和经营管理模式国际化第二部分：第部分：本报告、本报告研究目的 、本报告技术路线说明 把握整个市场的大方向 把握物业管理公司经营管理中的困难 针对入住企业的调研 把握企业对于物业管理和服务的需求 物业管理中的主要矛盾分析研究 抓住关键环节，运用80/20集中改善商务办公环境 三、本报告使用的企业数据及研究内容 目前入住中关村地区高档写字楼的企业研究（共428家） 调研样本：中关村写字楼商会在2004年3月中旬对中关村地区以下写字楼项目中共428家入住企业进行了问卷调研：融科资讯中心、数码大厦、中关村大厦、希格码大厦、中电信息大厦、理工科技大厦、大地科技大厦、海淀新技术大厦、清华同方科技广场、金码大厦、银网中心、腾达大厦、方圆大厦。 重点分析的属性：行业构成（高新技术企业与非高新技术各行业企业的比例；高新技术产业内部各行业的比例）、业务特征、发展阶段、办公面积状况、入住方式、租金水平状况；对物业的满意度、不满意的方面、对物业管理服务改进的建议。 四、本报告使用的写字楼数据及研究内容 写字楼数据总量 使用中关村写字楼商会数据库原有以及专项调研获得的中关村地区低中高档写字楼132个。样本按照区域划分为：核心区62个，周边地区47个，上地地区13个，其它地区23个。样本按档次划分为：高档写字楼24个，中档写字楼69个、低档写字楼39个。 本报告在研究中对写字楼从以下方面进行全面分析 物业管理状况、物业费、租金（含物业费）、售价、免租期、硬件设施、楼内配套、周边配套、入住企业特征、经营状况、物业管理内容、物业管理的困难等。 五、研究方法选择 依托写字楼商会在行业内的信息渠道，全面动态更新的楼宇数据库，对中关村地区的写字楼以及楼内入住企业进行跟踪调研； 依托写字楼商会以及广厦公司的数据资源优势，本报告主要通过定量研究得出各部分结论，定量研究使用的最主要方法为特定属性样本提取和交叉分析； 依托写字楼商会的房地产顾问专家组作为外脑，进行研讨，得出相关参考意见。 第部分：中关村地区写字一、调研数据结果 从2002年第三季度以来，中关村中高档写字楼的价格基本保持稳定，并有轻微下降，但在同一时期，中关村中高档写字楼的建安成本平均上升了25-30%，因此销售价格处于相对下降之中。 4、中关村写字楼租价指数走势 中关村写字楼租金指数从2002年第三季度以来，处于持续下跌态势。 5、中高档写字楼供需市场租售方式错位 租售方式错位主要表现在：长期以来高新技术企业的物业需求以租赁为主，而写字楼供应主要以销售为主；从2003年底以来，采取租赁方式的写字楼所占比例有增大趋势。 二、写字楼供给市场主要结论第部分：中关村地区写字楼入住率和租金状况研究 一、中关村地区写字楼空置率状况统计（04、05年为预测） 二、中关村写字楼租金