分宜青云豪景园推广策略草案.docVIP

青云豪景园推广策略草案 第一部分 PART ONE 营销背景分析 一、项目背景分析： l 项目区位分析： 本项目位于分宜县钤山西路，分宜县城中心地段。项目占地面积73亩，此地块地形较为规则，位于钤山西路钤山公园正对面，地块的天然地理位置优势独特，是居住、休闲、晨练的绝佳之地。毗邻繁华闹市区，地块具备极大的产品附加值。钤山公园西靠站前路延伸段，南临钤山西路，距丽中心城区约5分钟车程。公园占地总面积380亩，其中紧靠钤山西路的钤山湖（占地18亩），是一座四季清新的淡水湖。公园内有各种珍惜树种30余种，鸟类10多种，园内鸟语花香，四季常青，并建有动物园、老人康乐园，是一座综合性、观赏性、游乐、休闲于一体的综合性森林公园。也是分宜城区迄今为止唯一的公园，是本项目不可多得的天然屏障。 整个项目拥有得天独厚的山水生态条件。是构建生态住宅小区的不二之选。 l 项目规模分析： 整个项目用地面积为73.33亩。总建筑面积10.6万平方米，住宅建筑面积100040平方米，商业建筑面积1096.1平方米，车库面积6834平方米，紫材棚建筑面积4555.96平方米。容积率2.13。在分宜房地产市场中属于中等规模。 二、区域市场分析： l 分宜概况： 分宜县位于赣西中部，东邻新余市渝水区，南连吉安市安福县，西接宜春市袁州区，北毗宜春市上高县，距省会南昌191公里，为新余市辖县。全县总面积1389平方公里，总人口30.88万，其中非农人口7.7万，辖5镇5乡1场，126个行政村，11个居委会。 境内属低山丘陵地形，南北长约65公里，东西宽约36公里。地势南北部略高，中部较低平，最高峰为大岗山，海拔1009.8米，分宜是典型的亚热带季风型湿润性气候，雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期长，年平均气温17.2度，年平均降雨量1600毫米，全年无霜期270天，十分适宜农作物生长。 分宜交通便捷，区位优势明显。浙赣铁路横贯东西，分（宜）文（竹）线穿过南部，四条铁路专用线分布全县四方。公路纵横交错，四通八达，省道上分安线和清宜线形成了全县公路十字主框架，清宜线东接105国道，西接320国道；沪瑞高速公路从城北郊穿越而过。赣粤高速公路距县城仅60公里；乡镇公路正在不断改造完善，实现了乡镇通油（水泥）路。水电供应充足，分宜发电厂和2座110千伏（一座在建）、5座35千伏变电站，形成全县的供配电网，县城日供水可达4万吨。分宜县率先在全省实现电话交换程控化、本地网传输数字化、村村通电话，中国移动和中国联通覆盖全县各乡镇，主要铁路公路沿线实现无缝隙覆盖。 l 消费能力分析： 目前该县城镇居民人均可支配收入达9376元，比2002年增长66.7%，年均增长13.6%；农民人均纯收入4180元，比2002年增长57.8%，年均增长12.1%。城乡居民储蓄存款20.3亿元，是2002年的2倍。建设了多功能的劳动力大市场，大力实施农村劳动力大转移和农民阳光培训工程，城乡就业持续改善，四年累计新增城镇从业人员1.65万人，下岗失业人员再就业4990人，安置困难群体再就业550人，发放小额贷款2227万元，减免各种税费1000余万元。社会保障体系不断完善，率先在全省推行农村低保制度，试行了失地农民养老保险制度，四年为70197人次发放低保金2855万元，累计发放离退休人员养老金1.45亿元。2004-2006年共为农民发放粮食直补、良种补贴和农机补贴资金2600余万元，免征农业税1243万元。率先在全省推行了新型农村合作医疗，参合率达88%，共向上级争取资金1650万元，有7.24万农民从中受益1584万元。 l 竞争分析 分宜在售楼盘分布现状 1、县新行政中心板块 ★ 主要楼盘 钤景星城、永康·时代城、广府御景 ★ 片区分析 该片区随着行政体系的北移以及新汽车站的建成，已经形成新的县行政中心。目前县政府大楼已经基本建成，近期内就会入驻办公，其他行政单位也将陆续北移。这是该片区房地产发展的最大机会点。目前该处房地产开发呈现出一片火热景象，房地产市场在该县而言相对成熟，包括配套、物业以及售价方面都相对较高。但周边的市政配套目前尚不完善，市民出行购物方面都不是很方便，但随着政府机关的入驻，这种情况将会逐渐得到改善。 ★ 楼盘调查 （1） 铃景星城 楼盘案名铃景星城地埋位置 分宜县天工北大道 开发商分宜县广厦房地产开发有限公司售楼热线0790—5815555（南区）5810666（北区） 占地面积220亩建筑规模30万㎡ 建筑产品 容积率1.7 建筑密度 绿化率35% 物业公司 物业率 畅销户型 现售价格均价1405元/㎡（一楼1368元/㎡，二楼1468元/㎡，三四楼