“金域名都一期”定价策略及价格模拟.docVIP

第一部分 总体定价原则 定价策略 1.　低价入市策略 认购期和初次公开发售阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家获得较好升值空间，后续反应较好； 低价位有助于实现与竞争对手的类比优势，入市是取得竞争优势的有力杠杆。 2.　阶段提升策略 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升； 工程进度和卖点逐步兑现，如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。 3.　差异定价策略 根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）； 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。 4.　分级价格控制策略 采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制； 表格价一般包含3%—5%的常规折扣； 折扣大小由现场销售主管、项目销售总监和总经理分级分权机动控制。 5.　分级价格系数 前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格。 二、住宅价格系数及其说明 组团系数――由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等； 建筑系数――以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定； 朝向系数――以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大； 景观系数――根据可售物业的景观视野判定系数； 风水系数――综合考量可售物业的风水意向判定系数； 楼层系数――综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定； 平面系数――主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等； 销量系数――根据可售单位总量制定之价格系数； 特别系数――对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。 价格系数判定前提补充说明： 组团系数取决于：区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等； 建筑系数取决于：区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等； 朝向系数取决于：采光、景观视野、通风性等； 景观系数取决于：景观视野、 8 单价 3320 3312 3344 3400 3408 3456 3536 9 单价 3350 3342 3374 3430 3438 3486 3566 10 单价 3380 3372 3404 3460 3468 3516 3596 11 单价 3410 3402 3434 3490 3498 3546 3626 12 单价 3440 3432 3464 3520 3528 3576 3656 13 单价 3480 3472 3504 3560 3568 3616 3696 14 单价 3520 3512 3544 3600 3608 3656 3736 15 单价 3560 3552 3584 3640 3648 3696 3776 16 单价 3600 3592 3624 3680 3688 3736 3816 17 单价 3640 3632 3664 3720 3728 3776 3856 18 户型 —— —— —— —— 四房三厅三卫（204.25） 两房二厅二卫 (103.84) 五房二厅四卫(233.43) 单价 3680 3672 3704 3760 3768 3816 3896 2#楼销售总金额5,平均价格3482.96/平方米五、一期其它楼栋价格系数说明： 1.　1＃价格系数说明 建筑系数 临近一期的出入口，南向为商业广场和办公楼，噪音较大，建筑系数为0.96; 户型系数 该栋楼为三个单元，B单元部分房间的采光较差，需要降低系数。 风水系数 临近商业广场，从风水的角度不适宜居住行为，整栋楼的风水系数为0.98 2.　3＃价格系数说明 建筑系数： 比2＃楼更靠近组团中心，组团景观更好，视野更开阔，建筑系数为1.02； 其它方面与2#楼相同,可借鉴其定价系数。 3.　4#价格系数说明 建筑系数 北面为入口广场，噪音较大，但对居家的影响好于1＃楼，建筑系数为0.98； 其它方面与2#楼相同,可借鉴其定价系数。 4.　10#、11＃价格系数说明 建筑系数 两栋楼的区位远离街道，噪音干扰少；临近玉带河景观带，11#的景观好于10#，故11#建筑系数为1.10，10#的景观系数为1.08。 风水系数 临近水景，风水意象好，风水系数为1.05。 第三部分：金域名都一期住宅定价模拟 商业基本定价说明 先确定基本单位面积，再根据商业价值，制定一单