第五章 房地产经纪其他业务.ppt

第三节 房地产咨询服务业务 房地产行业细分 房地产投资开发业 房地产服务业 房地产中介业 房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理业 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 ——城市房地产中介服务管理规定 一、房地产咨询的特点 1、服务性 2、科学性 3、内容和对象的广泛性 内容涵盖房地产经济活动的各个环节和各种事务 服务对象既包括企业、个人、行业内外客户 4、形式的多样性 直答式 网络式 项目式 一、房地产咨询的特点 1、服务性 2、科学性 3、内容和对象的广泛性 内容涵盖房地产经济活动的各个环节和各种事务 服务对象既包括企业、个人、行业内外客户 4、形式的多样性 直答式 网络式 项目式 项目式服务方式 第一种：由客户提出具体项目咨询要求 第二种：由房地产经纪机构向客户提供咨询服务项目，由客户自行选择 案例：某房地产企业管理提升咨询项目 项目概况： 某房地产企业是一家以房地产为主业，集钢铁、教育等产业于一体的综合性企业集团，下属四家二级集团及十九个子公司。 在房地产领域，该企业以住宅开发为主体，集一级土地开发、规划设计、开发建设、经营销售、管理服务于一体。同时积极发展商业地产经营和物业管理业务。? ? 客户关键问题： 1.战略规划体系未建立，战略方向不明晰，缺乏明确的、可操作的战略目标； 2.集团总部定位不清，对关键业务单元管控不明； 3.组织结构上重要部门岗位缺失或配备不足，部分高管管理幅度过宽； 4.流程制度尚不完善，尤其表现在管理流程的缺乏，制度执行不力，房地产价值链中投资决策和工程管理环节能力急需提高； 5.缺乏人力资源规划，没有员工职业发展体系和培训体系； 6.考核体系没有广泛实施，绩效没有很好地与薪酬挂钩，对员工激励不足； 7.缺乏岗位价值评估，没有完善的薪酬体系，存在薪酬不公平的现象； 项目式服务方式 第一种：由客户提出具体项目咨询要求 第二种：由房地产经纪机构向客户提供咨询服务项目，由客户自行选择 二、房地产咨询的主要类型 房地产法律咨询 房地产企业管理咨询 房地产企业经营咨询 房地产消费服务咨询 二、房地产咨询的主要类型 房地产法律咨询 房地产企业管理咨询 房地产企业经营咨询 房地产消费服务咨询 房地产企业管理咨询 编制企业发展战略方案 编制人力资源规划 企业文化建设 客户关系管理 经营状况分析 XX集团有限公司管理咨询项目 房地产企业经营咨询 房地产投资咨询 房地产融资咨询 开发项目前期策划和可行性研究 开发项目市场调研、营销策划 房地产投资咨询 房地产开发投资咨询 前期阶段、开发阶段、经营阶段 房地产置业投资咨询 房地产间接投资咨询 将资金投入与房地产相关的证券市场（债券、股票） 房地产融资咨询 融资渠道： 股本金 银行贷款 社会集资 预售或预租 承包商垫资 合作开发 房地产企业经营咨询 房地产投资咨询 房地产融资咨询 开发项目前期策划和可行性研究 开发项目市场调研、营销策划 房地产消费服务咨询 产权产籍管理咨询 物业管理咨询 贷款咨询 三、房地产咨询的基本程序 正式接受委托之前 正式接受咨询业务之后 第四节 房地产代办业务 权属登记备案代办 抵押贷款手续代办 一、权属登记备案代办 1、房地产权属登记类型 2、申请房地产权属登记的条件 3、申请登记的程序 4、申请房地产登记的时限 二、房地产抵押贷款手续代办 房地产抵押贷款的种类 房地产开发贷款 个人住房贷款 个人住房贷款 基本形式： 公积金贷款 商业贷款 2007年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1 公积金贷款 住房公积金贷款是指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房(包括建造、大修)的住房公积金缴存者发放的优惠贷款。 个人住房商业贷款 目前个人住房商业贷款的最高年龄限制为70岁，贷款期限最长为30年 。 贷款年限加借款人年龄不得超过70年。 “个人住房接力贷款” 个人住房“接力”贷款是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。目前，个人住房接力贷款仅适用于个人住房一手房的贷款。 “接力”房贷主要适用于两类情况： 作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄＋贷款年限≤70)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。 另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金