美国次贷危机视角下我国房地产投资风险管理混沌控制研究.pdfVIP

第 20卷第 5期 同 济 大 学 学 报 (社会科学版) VoI．20No．5 2009年 10月 TongjiUniversityJournalSocialScienceSection Oct．2009 美国次贷危机视角下我国房地产投资 风险管理的混沌控制研究 王 松 华 (上海远程教育集团 ，上海 200433) 摘 要 ：美国的次贷危机 引发的全球经济危机 ，让我们重新 审视我 国房地产投资风险管理在金融领域扮 演的重要角色，特别对于像 中国等发展 中国家来说 ，房地产投资风险管理显得尤为重要 ，另一方面宏观经济 系 统普遍存在混沌现象 ，这种非线性 的动力学给予 了投资风 险管理很大的发展空间，本文在对投资风 险管理进 行混沌特性分析的基础上 ，基 于房地 产市场 的投 资风险管理进行 了混沌控 制的实证 分析 ，并对控制 变量做动 态 区间分析 ，最后提 出政 策建议 。 关键词 ：混沌 ；非线性动力学 ；分岔；周期 中图分类号 ：F293 文献标识码 ：A 文章编号 ：1009～3060(2009)05—0119—06 一 、 Hjl 吾 所谓次级按揭，是指美国向信用分数较低、收入证 明缺失、负债较重的人提供住房贷款 ，主要有三 种类型，一是面向信用分数在 660分以上、确有还款能力的客户提供的优质贷款，二是面向信用评分在 620—660分之间的中等客户提供的 “AitemativeA”式贷款 ，三是面向资产信用评级在 620分以下、多数 没有固定收人凭证 的“劣质客户”提供的次级贷款。贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其 收人情况，无需提供任何有关偿还能力的证明。在美 国已实施证券化的次级抵押贷款中，大约 75 属 于可调整利率抵押贷 (AdjustableRateMortgage，ARM)(CreditSuisse，2007)。这种可调整利率抵押 贷款在生效 2至 3年后 ，会经历一个利率重新设定 (InterestRateReset)的过程，合 同利率将从较低的 初始利率 ，调整为市场基准利率加上一定的风险溢价。因此 ，基准利率上调导致次级抵押贷款借款人 的还款压力不断上升。在房地产价格不断上升的背景下 ，如果次级抵押贷款借款人不能还款，那 么他 们可以申请房屋重新贷款 (Refinance)，用新 申请贷款来偿还旧债。如果房地产价格上涨显著，则借款 人在利用新债偿还 旧债之后还可以获得部分现金以作他用 (CashOut)。然而 ，如果房地产价格持续下 降，即使借款人申请房屋重新贷款 ，也不能完全避免旧债 的违约。美 国次级按揭客户的偿付保障不是 建立在客户本身的还款能力基础上 ，而是建立在房价不断上涨 的假设之上。在房市火爆 的时候 ，银行 可 以借此获得高额利息收入而不必担心风险。如果房市低迷 ，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当 这种负担到了极限时 ，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时 ，次级债危机就产生了。 次债危机 因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起了一场波及全球 的风 暴 。它致使全球主要金融市场隐约 出现流动性不足危机。美国次级债危机扩展路线为 ：2001—2004 年，美联储低利率政策刺激了房地产业发展 ，美 国人的购房热情急升 ，由于易得性 ，次级房贷市场空前 火爆。高达 10 一12 的利率使抵押贷款具有高风险性 。随着美联储多次上调利率 ，次级房贷还款利 率越来越高 ，导致拖欠债务比率上升。美国 “次贷危机”是从 2006年春季开始逐步显现的，2007年 8月 收稿 日期 ：2008一u— 作者简介 ：王松华(1969一)，男，江苏泰州人 ，上海远程教育集II1副研究员，博士。 120 同济大学学报 (社会科学版) 第 2O卷 席卷美国、欧盟和 日本等世界主要金融市场，迄今为止 ，全球不 同国家受到其不同程度的影响。另一方 面，我们必须挖掘其内在原因，次贷的形成很大程度上