美国城市房地产郊区拓展中政府调控的制度工具.pdfVIP

国外房地产 Real 美国城市房地产郊区拓展中 政府调控的制度工具 王枫云 广州大学公共管理学院 20世纪 5O年代后期，美国城市房地产开发 他绿地，这种绿带环绕城市或大都市周围，其 目 以强劲 的势头伸 向原来的农 田、森林地带，城市 的在于为城市房地产扩张设置一个永久的障碍。 空间急剧向边缘地带拓展 。这种城市房地产近乎 尽管绿带可以通过强制性手段建立，但通常情况 失控地 向郊区延伸的现象，带来低劣的用地规 下都是 由政府 以购买开敞空间和发展权 的形式 划、粗放的土地消耗、严重依赖于小汽车的城市 完成设置的。 交通、建筑设计与周围环境的格格不入等 问题 。 3．建筑物许可证制度 为了应对城市房地产郊区化拓展所带来的种种 这是控制城市房地产开发速度的措施 。建筑 弊端，美国各地结合 自身的实际不断进行政府调 物许可证只分配给那些有助于城市可持续发展 控制度工具的创新与运用，这些制度工具在应对 的房地产开发项 目，同时通过限定建筑物许可证 城市房地产向郊区的无序蔓延，推进城市土地的 的颁发数量来控制开发项 目的增加。该项制度， 集约利用，保证城市空间健康成长的过程 中发挥 旨在通过对建筑物许可证的控制，限制建设用地 了重要作用。如今经研究者总结归纳的单项制度 的开发，以达到保护土地资源的目的。例如，1976 工具达 30余项之多，最为常用的也有 l0余项， 年，美国科罗拉多州的博德市，市民投票通过的 从总体上，我们可以将这些常用的制度工具划分 规划书中，限定5年内该市政府平均每年只能为 为控制拓展类制度工具和引导拓展类制度工具 450个建筑项 目颁发建筑物许可证 。 两大类。 4．基础设施配套制度 一 、 控制拓展类制度工具 基础设施配套制度，即是要求新开发的房地 1．城市拓展边界制度 产项 目上马时，必须确保足够容量的道路、给水、 城市拓展边界制度是一种用于控制和指导 排水和学校设施到位，以满足该地区未来发展的 城市房地产空间拓展的工具，它通过直接宣布超 需要。例如，华盛顿州要求城市政府在颁布房地 出城市发展边界的房地产开发为非法，以达到保 产开发许可前，必须确定该项 目是否具备足够的 护城市非开发用地的 目的。该工具由俄勒 冈州首 配套基础设施 ，如果不能逐一证明从事该项房地 创，就是围绕现有城市划 出的法律界限，所有房 产开发时，已经拥有或将要拥有足够的基础设 地产开发都被限定在界限以内；界限之外是农 施 ，该项开发将不能获得批准 。 林业和其他 基础设施配套的制度，可以相对降低在城市 未开发地区实施房地产建设项 目的热情，达到抑 制城市房地产过度增长的 目的。典型的例子是 的农 田或其 1969年美国纽约州让麦普镇的开发实践。让麦 国外房地产