论我国物业税制度设计.pdf

摘要 人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体现。土地是如何增值 的?增值的收益如何分配?这些问题至今仍争论不休，莫衷一是。尽管任何一项 土地增值政策涉及到的成本都相当高昂，但如果忽视这一问题将给土地市场带来 负面影响。土地税收是迄今为止收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。 2004年12月，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，这是 近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、层次最高的一份文件。《人 民日报》在对《决定》述评时认为，我们的土地管理工作曾经出现过比较突出的 问题，土地资源短缺已经前所未有地危及我国的经济社会发展，在事关民族生存 和发展之根本的土地问题上，我们再也犯不起错误。 物业税具有成为地方税主体税种的最良好秉赋：一是由于不动产具有难以位 移、非流动性的特征，对不动产征税的经济影响范围较小，物业税的地区税率差 异不会改变该生产要素资源的地区配置。二是地方政府市政建设、维护治安、保 护居民财产安全等职能的实现，最大得益的是居民的人身安全、财产安全和财产 的增值，物业税“取之于财产、护之于财产”，可以鲜明地体现受益征税的原则。 三是不动产坐落分散，且地段、环境、形态、结构、朝向、品质、历史等各不相 同，对不动产征税需要对每宗不动产价值由专门评估机构进行估价，征收成本高， 征管难度大，只有划归地方，并作为地方主体税种，才能调动地方政府的积极性， 从本地利益出发，有效监控税源，及时足额征收入库。四是对不动产征税，税源 比较稳定，不会随经济周期的变化而大起大落，并且随着各地房地产业的发展， 税基还会有一定程度的增长。五是物业税按评估价征税，与其他销售税与所得税 相比最大的特点是其税基与税率可由当地政府根据地方财政支出的需要酌情确 定，成为地方政府平衡财政收支的重要工具。鉴于此故，物业税被学界一致公认 为理想的地方税主体税种。 纵观全文，始终围绕一条主线，那就是如何对土地增值收益进行分配．物业 税在土地增值收益分配过程中应该扮演什么样的角色。土地是社会最大的财富， 土地收益分配不公，将是社会分配最大的不公。物业税是调节土地收益分配的一 个重要方面，物业税制度设计必须以公平与效率为导向，最终实现国家、地方、 房地产企业和普通居民四方的利益均衡。本文的创新之处在于：在对我国物业税 制度进行设计的过程中，更加关注物业税制度实施后可能引起的各种效应，特别 是经济效应。通过均衡理论和预测模型对物业税制度可能产生的效应进行了定 性、定量分析，并作出了预测。运用博弈模型，对开征物业税的时机进行了探讨。 更加关注操作层面的问题，对我国如何实施物业税制度进行了详细描述，特别是 如何进行物业税的征管，以及如何建立一整套物业税征管的配套措施进行了整体 思考，使本文不仅停留在理论探讨上，同时也为实务操作提供了一个完整的视角。 关键词：物业税： 制度： 财政分权： 经济效应 Abstract The valueisembodied withthe land unexampledlyrapiddevelopment the issuessuchasland anddistributionof of society。The appreciation still endso incomeare without thecostthatland disputed far．Though involves will is effect negative appreciationpolicy high，itbring quite onthe if