通胀预期支配下的中国房地产市场.pdfVIP

房地产市场 通胀预期支酉己下的中国房地产市场 赵奉军 南京大学不动产研究中心 弗里德曼曾说，经济学成为一门科学的标准 总额并不包括商品房销售。久违的通宵排队等候 就是它能够预测。从这个意义上说，如果一个经 开发商开盘的现象再次出现，在杭州甚至出现开 济学家回到 2009年年初 ，他会如何预测 2009年 发商因此被迫提前开盘的现象。另一个值得关注 的中国房地产市场呢?如果读者不怕麻烦去查看 的现象是在某些城市出现了二手房交易接近新 这些预测记录，会让我们觉得经济学离一 门科学 房交易的面积 。以上海为例，截至 2009年 l1月 的距离似乎还相当遥远。聊以自慰的是，大名鼎 二手房成交面积达 2247．11万平方米 ，超过 鼎的伦敦经济学院的经济学家们面对英国女王 2004年全年成交的2222．24万平方米，创下 自 的提问也无言以对 ：“为什么你们这么多人，就没 房改以来的最高纪录，已接近新房销售的2417．3 有一个预测到了全球金融危机 ”。在随后关于回 万平方米 。 答女王难题的答案中，笔者看到了这句话，“我们 2．疯狂的房价 缺乏一种将心理学、制度构架以及历史先例的丰 2009年的房价涨幅，应该是 自1998年 以来 富知识都蕴含其中的专业智慧。这种缺失在那些 涨幅最大的。根据国家统计局提供的数据，全国 给政府、银行、商家和政策机构提供咨询意见的 70个大中城市 2009年 l1月份房屋销售价格 同 经济学家身上显露无疑”。 比上涨 5．7％，环 比上涨 1．2％(由于 2009年 3月 一 、 疯狂的2009 才是房价的最低点，根据同比指数的特点，未来 对于 2009年的中国房地产市场 ，如果用两 房屋销售价格的同比上涨幅度还会提升，但这并 个字来描述，只能用 “疯狂”来形容。在 2009年 3 不代表环 比还会上涨。房价同比上涨继续增加和 月份之前，即使最坚决的鼓吹房价者，也没有想 环 比下跌是完全可 以共存的)。这个数据与大众 到全球经济风雨飘摇的这一年会成为中国房地 感觉的差距相当大。媒体广为报道的北京、深圳 产市场最火爆的一年。 房价涨速超过经济增长的5倍，上海房价涨速超 为什么说 2009年的中国房地产市场颇为疯 过 GDP的7倍，是有数据支撑并且符合大众感觉 狂呢?笔者将这种疯狂概述为如下三个方面。 的。从房价租金比的指标来看，根据 中国指数研 1．疯狂的销售 究院最新的统计数据 ，2009年 1至 10月，北京 我们来看一组数据，截止到2009年 11月， 地区房屋租售比达到 1：434，高居榜首；上海地 全国商品房销售面积 75203万平方米，同比增长 区也高达 1：418；此外深圳、杭州均突破 1：360。 53．0％；商品房销售额 35987亿元，同比增长 而且统计所采用的是二手市场数据，如果换成新 在 房，结果 “可能比实际水平还低 ”。另外，从 2009 说 年的房价波动来看，再次证明了我国房价波动的 地 一 个特征，即“涨如脱兔，跌如处子”。 售 3．疯狂的“地王 ”