房屋本体和公共设施作业指导书.docVIP

房屋本体及公共设施管理作业指导书 天津泰达弘泰物业服务有限公司 二零一一年三月 1．0目的 保持房屋本体和公共设施处于正常完好的工作状态，满足服务要求。 2．0适用范围 适用于公司管辖范围内各物业的房屋本体和公共设施的管理。 3．0房屋本体及公共设施包括的内容 3．1房屋（建筑）本体（A）：包括建筑外墙、屋顶（天面）、公共平台（露台）、公共楼道、公共窗户、地下室及其他公共设施等。 3．2公共照明设施（B）：包括路灯、庭院灯、公共楼道灯、车场照明灯、围墙灯及小区其他公共照明。 3．3道路交通设施（C）：包括小区主路、涌路、园林小路、广场地面、停车场地面及相关交通设施等。 3．4公共健身、娱乐活动设施（D）：包括小区活动中心、公共健身器材、儿童游乐设施、公共休闲椅等。 3．5公共园林小品设施（E）：包括雕塑、喷泉、水溪、休闲回廊、围栏、围墙等。 3．6标识系统（F）：包括小区内各类楼层标识、警示标识、提示标识、宣传栏、公告栏、信报箱等。 3．7公共垃圾回收设施（G）：包括垃圾筒、垃圾房、垃圾处理器等。 3．8公共消防设施（H）：包括消防设施架、灭火器箱、消防斧、消防钩、消防桶、消防水带等。 3．8其它（I） 3．9如有管理处有与以是以上内容不同的设施，可自行按顺序编号。 4．0管理要求 4．1小区房屋本体和公共设施的管理控制主要是维护、检查、维修、更新改造。 4．2建帐管理 4．2．1对于具有独立功能并能够移动的公共设施（如公共健身器材、儿童游乐设施、公共休闲椅、标识牌、垃圾筒等），管理处应当进行编号并建立《公共设施清单》。 4．2．2公共设施编号由四部分组成：第一部分为地区代码，按《信息传递编号》中地区的代码；第二部分表示小区的名称：按《小区代码一览表》中相应小区代码表示；第三部分表示设备设施类别：用字母Ａ－I表示，具体见3.0标识；第四部分为流水号，用数字01.02.03...表示。 4．3维护检查计划 4．3．1各管理处每年底必须编制房屋本体和公共设施年度更新改造计划和《房屋本体和公共设施全面检查计划》。 4．3．2《房屋本体和公共设施全面检查计划》要求对以上3．0内要求的内容进行一次全面检查，一般情况应当在每年10-11月进行，编写公共设施的检查情况报告，为下年度的公共设施更新改造提供依据。 4．3．3公共设施的更新改造计划与机电设备设施的更新改造计划合并，填写《年度机电设备设施大中修（更新改造）计划》，按外委工程管理要求组织实施。。 4．4日常巡查 4．4．1各管理处应当每日对小区的房屋本体和公共设施进行巡查，每周应当全部巡查一遍，填写《公共设施周巡查记录》。管理处经理应当按《体系执行检验作业指导书》及检验指南要求的频率对小区房屋本体和公共设施进行巡查。 4．4．2检验过程发现的问题应当在三个工作日内维修完毕，如因材料或费用问题不能及时维修的应当确定维修计划，确定何时恢复。维修按外委工程管理的相关要求实施。 4．4．3《公共设施周巡查记录》各管理处可根据管理处的具体情况进行内容增、减。 5．0建筑本体 5．1建筑本体外墙应当至少每三年清洗一次，、玻璃幕墙每年必须至少一次，楼内墙面、地 面、窗户等保持完好。 5．2建筑内、公共平台等无乱拉线、乱搭建现象。 5．3有可能发生危险的位置应当设置警示标识。 6．0公共照明设施 6．1管理处应当绘制公共路灯、庭院灯、围墙灯平面分布图,确定各灯的位置。 6．2公共照明设施应当能够计量用电量，管理处负责合理控制公共照明的能耗。 6．3公共照明设施出现故障时,除特殊原因外,24小时内应当保证设施处于正常完好工作状态。 6．4照明开关控制时间 6．4．1地下车场照明灯：24小时。 6．4．2公共楼道灯：尽量使用声光控开关,没有条件的严禁长明灯。 6．4．3路灯、围墙灯、庭院灯：各公司可根据所在区域的气候情况确定具体的照明灯的开关时间，应当保证分公司区域内时间一致。 7．0道路交通设施 7．1有可能发生危险的位置应当设置安全警示标识。 7．2小区主路、涌路、公共地面无塌陷、无损坏；主路路牙每两年刷警示漆一遍；交通设施完好。 8．0公共健身、娱乐活动设施 8．1娱乐健身设施场地必须铺设防护垫或采取其它安全防护措施，在醒目处必须张贴娱乐、健身设施的使用方法和注意事项。 8．2有可能发生危险的位置，或发现设施故障应当作好警示标识及防护措施，避免出现安全事故。 8．3健身、娱乐设施、公共休闲椅应当每两年刷漆一遍，保持外观完好。 9．0公共园林小品 9．1 雕塑、喷泉、水溪、休闲回廊、围栏、围墙外观应当完好，每两年应当对木制铁制品（包 括：回廊花架、围栏、围墙等）刷漆一遍。 9．2每年应当对水溪底淤泥清理一次，保证溪底干净，保持水质良好。 9．3北方区域应当每年冬季来临前对水溪及喷泉系统等给排水系统