C市XX广场房地产估价报告.docVIP

表示错误，XXXX表示解释。 C市XX广场房地产估价结果报告（节选） 委托人： 估价机构：C市房地产评估有限公司 估价对象： 估价对象XX广场为位于C市场江区青年路XX——XX号的一幢综合楼，枢架结构，建筑面积为98594㎡，土地使用权面积为14893.205㎡的物业，对2003年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和分层用途作详细说明，使报告的估价方法确定和技术参数的确定依据欠缺 估价目的：了解2003年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。 估价时点：2003年12月31日 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。 估价依据： 房地产估价委托书； 2.C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1999]出让合同第X号，C国土锦字[2001]出让合同第XX号，2003年1月24日的规划红线图； 3.中华人民共和国建设用地规划许可证：C规建编号（1999）XX号； 4.C市工程建设许可证：C建管证（2001）第XX号； 5.C市临时建设工程规划许可证：C城规管[2001]第XX号； 6.固定资产投资项目许可证：编号：C固许证（合资）字第NOXX号； 7.估价对象的建筑设计图及装修图； 8.委托人对估价对象的部分说明； 9.国家有关房地产估价法律、法规和政策； 10.现场查勘结果； 11.本公司有关资料。 （八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。 （九）估价方法：本报告采用收益法和成本法分别进行评估。 （十）估价结果： 2003年12月31日，估价对象评估值为人民币壹拾壹亿叁仟柒佰万元整（RMB1137000000.00元）。 （十一）估价人员： （十二）估价作业日期：2003年5月26日至2003年6月6日。 （十三）估价报告应用的有效期：本评估结果自估价时点起一年内有效。本估价报告自估价报告完成之日起一年内有效。 估价前提中，并未说明委托人已按其提供的设计方案的要求完成施工，这就使报告后续的物业状况及装修状况、设备的描述缺乏依据 C市某综合楼估价技术报告（节选） 房地产实物状况因素分析 委托人于1999年9月通过出让方式取得土地使用权，2001年年初拆迁完毕，同年年中完成三通一平，XX广场项目由市建X公司承建，2002年1月破土动工，2002年12月28日主体封顶，2003年1~4月完成1~6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计2003年9月中旬1~6层可先期投入使用，全部装修工程预计于2003年12月31日前结束，届时整栋大楼正式投入营运。估价对象具有最通透实用的平面布置，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一。 XX广场外部柱面用镜面不锈钢，其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙（大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾），大理石贴面；室内地面为人造大理石；石膏板隔板；隔栅式铝合金、硅钙板吊顶；不锈钢卷帘门。 设备配置情况如下： 电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部，货梯4部，扶梯32部； 空调：韩国LG中央空调系统； 消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统； 防盗保安系统：多媒体智能报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统； 通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座； 物业管理：楼宇自动化管理系统； 备用电源：美国康明斯大功率发电机组。 区位状况因素分析 估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50米远，临街宽度为110米；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。 估价测算过程 收益法 具体采用报酬资本化法进行测算。通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当报酬率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。 求取理论预期收益 假设估价对象在2003年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下（单位：万元）： 年份 1 2 3 4 5 6 毛收入 16512 17172 17859 18574 19317 20089 管理费 1651.2 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 物业维护及修正费 1651.2 1717.2 1785.9 1857.4 1931.7 2008.9 能源费 495.36 515.17 535.78 557.21 579.5 602.68 相关税费 1981.44 2060.7 2143.13 2228.85 2318 2