中国房地产登记机构赔偿责任法律思考.pdfVIP

2011 年第1 期 天 津 法 学 No．1 总第105 期 Tianjin Legal Science General No． 105 ·法学研究· 我国房地产登记机构 赔偿责任的法律思考 陈耀东，田 智 （南开大学 法学院，天津300071） 摘 要：房地产登记机构的赔偿责任是我国当前不动产物权登记立法中的重大、疑难问题之一，理论上对此也多有纷 争。从我国房地产登记的立法精神以及实践做法来看，登记机构的赔偿责任应当认定为以过错归责为原则的国家赔偿 责任。在共同责任形态下，应当根据侵权责任法的原理科学分配登记机构的赔偿责任形态。同时，应当借鉴国外经验， 适当限制房地产登记机构的赔偿范围，并建立以专项赔偿资金为主体、以追偿和罚款所得为补充的资金保障制度。 关键词：房地产登记机构；赔偿责任；过错；共同责任；赔偿资金 中图分类号：D923.2 文献标志码：A 文章编号：1674-828X （2011）01-0005-09 房地产登记是表征其权利归属和权利负担的 法定公示方式，对维护静态物权秩序和动态财产交 （一）法律性质定位 易安全具有极为重要的意义。然而，由于社会关系、 对房地产登记机构赔偿责任法律性质的认定 现实生活的复杂，房地产登记之权利状况与真实权 是理清其他相关问题的前提，它决定着赔偿责任 利状况之间时常存在着差距，由此引发的登记机构 的归责原则、赔偿范围以及追偿权的行使等诸多 的赔偿责任也成为理论界和实务界难以回避的疑 方面，应当定位准确。 ① 难问题之一。我国《物权法》第21 条 虽然从基本法 《物权法》和《房屋登记办法》等现有规定并没 的层面肯定并明确了登记机构的赔偿责任，但由于 有明确登记机构赔偿责任的法律性质。就学术界 该条文本身表述上的模糊和相关制度的欠缺，理论 的研究而言，主要有两种观点：第一种观点认为， 界对于登记机构赔偿责任的性质、归责原则、责任 房地产登记机构赔偿责任的性质为国家赔偿责 分配以及赔偿资金等核心问题仍存在着诸多争议。 任。例如，梁慧星教授主持设计的《中国民法典草 此外，伴随近些年我国房地产市场的高速发展，涉 案建议稿》第240 条就设计为：“因登记机关的过 及登记赔偿的案件也呈逐年上升趋势，房地产登记 错，致不动产登记发生错误，且因该错误登记致当 机构和司法部门也亟需对登记赔偿所涉及的法律 事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依 [1] 问题在纷争中形成共识。因此，有必要在深入探究 照国家赔偿法的相关规定承担赔偿责任。 ”第二 我国房地产登记的立法精神和实践做法的基础上， 种观点认为，房地产登记机构赔偿责任的性质应 对房地产登记机构赔偿责任的疑难和争议问题进 定位为民事赔偿责任。如李明发教授认为，不动产 行研究。 的登记行为本质上是民事行为，而非行政行为；因 不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责 一、关于房地产登记机构赔偿责任的法律性 任，而非国家赔偿责任；因不动产登记错误要求赔 质与归责原则 偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼，而非行政诉 收稿日期：2010- 10- 23 作者简介：陈耀东（1967-），男，河北定州人，南开大学法学院教授，博士生导师，主要从事房地产法与不动产物权的研究; 田 智（1987-），男，山西运城人，南开大学法学院2009 级硕士研究生，主要从事房地产法的研究。