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中央财经大学学报 2008年第 7 期 货币政策对北京房价的影响分析※ The Influence of the Monetary Policy on the Hou sing Price in B eij ing 葛 红 玲1, 2 GE Hongling ( 1北京工商大学经济学院　北京 100037　2 中国人民大学商学院　北京 　100872) [摘 　要 ] 2003年以来, 面对全国房价普遍上涨趋势, 人民银行先后出台了一系列以调控房地产市场 为 目标的货币政策, 但调控的效果如何有待检验和论证 。本文以北京房价变化为例, 分析和实证了货币政 策对房地产市场的调控效果 。并对提高货币政策的有效性提出了相关建议 。 [关键词 ] 货币政策 　房价 　存款准备金率 [中图分类号 ] F8202　 [文献标识码 ] A 　 [文章编号 ] 1000 - 1549 (2008) 07 - 0044 - 06 自 1998年住房分配体制改革以来 , 房地产市场飞速发展 。而与房地产市场高速繁荣相伴随的是 , 全国 房价也在普遍上涨 。全国房屋平均售价从 1998 年的 2063 元 /平方米上涨到 2007 年约 3596 元 /平方米 ① , 10年时间约上涨 74 3 1% , 而部分大中城市房价出现领涨态势 , 其中北京房价从 2005 年以来呈现了加速 上涨的态势 , 商品房由 1996年的 3505 元 /平方米上涨到 2007 年的 10000 元 /平方米以上 , ② 12 年时间房 价约上涨了 1853% 。 为防止经济全面过热 , 以调控房地产市场为首要 目标 , 央行在 2003年至 2007年期间 , 出台了一系列 调控措施 , 共 10 次上调存贷款基准利率 , 15次上调存款准备金率 , 取消住房贷款优惠利率 , 提高住房贷 款的最低首付成数和个人住房公积金贷款利率 。毫无疑问, 上述举措 目的在于实现房价稳中有降 , 抑制房 地产过热 。那么 , 货币政策实施的效果如何呢 ? 本文以北京房价变化为例进行分析和实证 。 一 、主要调控政策及其效果分析 央行运用货币政策调控房地产市场主要表现在两个方面 : 一是运用一般性货币政策工具 , 即运用通行 的三大货币政策工具间接调控货币供应量 , 由货币供应量的变化影响进入房地产市场的资金总量 , 进而影 响房价 。在我国利率成为主要货币政策工具 , 即通过提高或降低利率改变货币市场和资本市场上各种金融 工具的机会成本以及将其作为政策信号改变投资者的未来预期来影响房价 。再者运用选择性货币政策工 具 ———不动产信用控制 , 即规定贷款的最高限额 、贷款的最长期限和首付的最低金额 , 通过主体限定和比 例限制 , 对进入房地产市场的信贷资金供给规模进行限制 。 (一 ) 利率调控政策及与北京房价的关系 1利率调整对房价的影响机制 利率政策是我国货币政策的重要组成部分 , 是调控房地产市场的主要手段之一 。从理论上看利率机制 是通过调控市场参与者的资金成本来发挥作用的 , 利率提高或降低会使市场参与者的借贷成本及资产选择 行为发生变化 。具体看 , 利率对房地产价格的影响主要通过需求和供给两个方面进行传导 。 从需求方面来看 , 购房者的资金绝大部分依赖于金融机构的贷款 。因此 , 利率变化对房地产市场需求 具有直接影响 , 并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成 , 收入效应使得利率与消费同方向变 收稿日期 : 2008 - 4 - 28