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北京物业管理纠纷与政府政策行为研究 北京市社会科学院经济研究所 丁军目录 一、问题的提出 二、物业管理体制的沿革分析 1、物业管理体制的变迁及特征分析 2、对北京市人民政府第21号令《北京市居住小区管理办法》的反思 3、对试行《北京市物业管理实施细则》的政策建议 三、物业管理纠纷的利益冲突与政策行为分析 1、物业纠纷的利益冲突表现方式 2、问题物业公司对业主权利的干预方式 3、物业纠纷，孰之过？ 四、业主委员会成立难的现状与政策行为分析 1、业主委员会成立难的现状不可能实现社区的和谐经济自治 2、业主委员会成立难的政策行为分析 3、破解业主委员会成立难的政策建议 五、业主委员会自身存在的问题与制度创新 1、业主委员会的产生是住宅商品化和业主共有财产经济自治的必然要求 2、业主委员会在实践中自身存在的问题及原因分析 3、业主委员会组织制度的探索与创新 一、问题的提出 随着国有住宅房产的逐渐退出和住房体制的市场化改革，中国的商品住宅建设和发展异军突起，商品住宅已成为我国住宅市场的主体。北京作为我国的首善之区率先走在了中国住宅商品化改革前列，商品住宅社区已日渐成为城市居民居住的主体社会群落。住房体制转轨的初步成功表明：正是国家对居民住宅物业产权在政策和法律上的明确界定、承认和保护，并获得了广大潜在购买者的认同和支持，才使住宅商品化改革有了巨大的市场需求基础，从而有效解决了居民住房长期短缺、国家财政不堪重负的长期困扰政府的难题。 然而，我们应当清醒地看到，作为住房体制的重要组成部分——物业管理体制的改革仍任重而道远。作为住宅产权的延伸——物业服务选择权、物业管理决策权、物业服务知情权、物业服务评价话语权、物业服务监督权等产权人的基本经济权利在具体的实施过程中却难以真正落实。由此产生、并不断积累的一系列经济、社会、司法、乃至政治问题日益逼近人们的心理承受底线，并日渐转化和积聚为人们对政府行政行为的不满。如任其发展，势必将断送住宅市场化改革的成果，影响首都的社会安定和政治稳定，并有可能造成政府、社区经济自治和物业管理行业三输的局面。 笔者2007年在对北京市国土资源与房管局居住小区管理办公室进行的开题调研中获悉，目前北京市共有3947家物业管理公司，其中将近40%的物业管理公司尚未取得资质等级，即1586家物业管理公司在未获取资质等级的前提下，便对商品住宅社区进行“物业管理”。 作为首都，北京理应作为城市社区文明的排头兵；尽管与上海、深圳相比，北京商品住宅总体规模、商品住宅社区数量、物业管理公司数量位居前列，然而，中国消费者协会信息网提供的北京、上海和深圳城市之间的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、服务收费之高，同样亦为三大城市之首。 来自2007年中国社会调查所的调查数据显示：物业管理公司侵占业主之权益的情况普遍存在。北京大约有将近4000家居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。 中国人民大学“北京市物业管理”课题组对北京70个居民小区的调研结果更是令人震惊：业主与物业管理公司发生过严重纠纷的小区占到了80%！产生肢体冲突和暴力冲突的占37%（不包括受到的威胁和恫吓），这些纠纷中“导火索”是因为业主共用财产被严重侵犯和剥夺的占60%。 因此，本课题组开展“北京物业管理纠纷与政府政策行为研究”，旨在为北京市政府的物业管理政策的制定和科学决策提供一个较为系统的参照系。随着商品化住宅市场的确立，如何与时俱进地调整和改革与市场经济不相适应的物业管理体制，对构建首都以法治市的社区管理体系，为全国树立一个良好的社区精神文明形象，维护北京住宅房地产经济健康、持续、全面地发展，保障首都的社会安定和政治稳定，有着重要的现实意义。 二、物业管理体制的沿革分析 1、物业管理体制的变迁及特征分析 北京市物业管理体制是伴随着中国传统住房体制改革的推进而不断演进的。通过对物业管理体制演变的系统分析和不同阶段的划分，我们可以清晰地看到北京物业管理纷纭复杂的诸多问题的根本成因。本文将根据产权经济理论，以物业所有权与经营管理权分合变化为特征，把物业管理体制的变迁划分为三个阶段： （1）第一阶段为始于建国初期，终止于二十世纪八十年代末、九十年代初，物业管理体制表现为住宅所有权与住宅管理权相统一的特征。 九十年代初以前，北京居民住房的主体是公有住房，其来源是建国初期没收的官僚资本房产、私房公有化改造，以及上个世纪五十年代国家逐年投资在北京兴建的大量住宅。公有住房的产权人是国家，即物业产权人——业主是国家，作为物业使用人——居民只是业主的租户。因此，物业的管理决策权、对物业管理公司的选择权、物业服务的话语权天然归国家而不是居民所有，居民只有选择租与不租的权利。既然国家是业主，自然业主需要行使对这一庞大国有资产的管理