房地产投资分析课程设计34824733.docVIP

PAGE 1 房地产投资分析报告 规划方案及主要技术经济指标： 1根据规划设计要求及对市场的调查与分析，拟在高新二期b-6地块上建一幢20层的文化娱乐以及商业办公综合楼宇，用于文化娱乐用地，兼容商业办公。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考柳州市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 高新二期a-3地块建设项目规划设计条件 ? 1、规划总用地面积约21549.634平方米，其中代征城市道路用地面积约7391.234平方米，建设净有地面积约14158.4平方米。 2、地块使用性质为文化娱乐用地，兼容商业、办公。 3、建设层数：高层(建筑高度：40米≦H≦60米)。 4、地块控制容积率不大于3.5，建筑密度不大于35%，绿地率不少于30%； (容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算) 5、建筑退规划用地边界距离及建筑物间距：按照《柳州市城市规划管理技术规定》执行(新区标准)，且与地界周边现有建筑间距应满足有关日照、采光要求。 6、城市设计要求：处理好沿路建筑立面；尤其是沿桂中大道一侧的建筑立面；该地块位于重要的城市景观带上，单体方案应作多方案比选；建筑退桂中大道红线不少于20米，退周边其余规划道路红线不少于10米；建筑的屋顶形式及建筑色彩应与桂中大道景观相协调，并注意建筑对桂中大道东侧天际轮廓线的营造和影响；该地块内办公类建筑不考虑公寓式办公；沿路宜留出不少于50%通透面。 7、配套要求：(1) 按人防要求设人防地下室；(2) 公厕、垃圾收集点；(3) 物业管理用房、配电间；(4) 配设影剧院、书画展馆、图书阅览等文化活动设施，建筑面积不少于5000平方米；(5)机动车停车位不少于0.6辆/100平方米建筑面积，自行车停车位不少于7.5辆/100平方米建筑面积。 8、交通出入口方向：机动车出入位于地块北侧城市道路，并从地块东北角开设道口。 9、其它：(1) 完善用地内竖向规划，并处理好用地内各类管线系统，项目实施时同步建设并接入城市市政管线系统。(2) 变电箱、环网柜、开闭所等供电设施均在自身用地内配设，不得设置在规划人行道或城市绿地中；(3) 配套停车位中机动车停车位按当量小汽车停车位计算，地面停车位25平方米/位，地下停车位30平方米/位；(4) 其它未尽事宜请按《城市居住区规划设计规范》、《柳州市城市规划管理技术规定》及相关规划建设要求执行 市场调查篇： 摘要:通过对房地产投资概念的阐述,深入了解房地产投资的特点,对近年来房地产投资统计分析,从整体上把握房地产投资和经济增长。 关键词:房地产;房地产投资;房地产现状 1房地产投资的概念 房地产投资属于投资的范畴,是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动[1]。中国现行的统计制度中,仅统计房地产开发企业的房地产开发投资,事业单位和居民个人进行的房地产投资并未包括在内。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房地产;实质是通过房地产投资实现资金的增值[2]。 根据房地产投资形式的不同,房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式;房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理,包括购买房地产开发企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时,根据房地产投资的用途不同,房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等[3]。 2房地产投资的特性 由于房地产本身的自然属性及其所附带的经济属性,房地产投资也表现出一些与其他投资不同的特性: 房地产投资对象位置的固定性。房地产投资的对象是土地、建筑物等不可移动实物。房地产所在区位的自然、交通、人文、商圈、生活设施等环境条件往往是房地产投资价值的决定因素,这些因素影响了房地产目前价格以及未来的潜在价位。因此,房地产投资者在选择投资的房地产时不仅关注当前的综合环境,还会对未来区域发展前景有更多的考虑。 房地产投资对象的个体性很强。房地产投资的关键在于“地段、地段还是地段”。从中不难看出,房地产所在区位对房地产投资价值的决定性作用,不同位置的房地产项目有着不同的市场价值;同时,即使处于同一区位的房地产,往往由于其个体性的差异,如周边临靠环境、朝向等等因素的差别而呈现出价位的不同。由于房地产投资对象