关于解决我国物业税“空转实”难点问题的研究.pdfVIP

第23卷第 1期 西安财经学院学报 V0l1．23 No．1 2010年 1月 JournalofXi’anUniversityofFinancenadEconomics Jna．2010 关于解决我国物业税 “空转实难点问题的研究 魏 明 英 (西北政法大学，陕西 西安 710063) 摘 要：目前，我国“空转”物业税的计税依据是房产评估价的70％，而 “房产评估价”与房产的房龄、朝向、装 修状况、周边设施等多个因素相关，致使评估工作复杂，税收的公平与效率难以体现。基于此，文章提出了以 “房产原值”为基础上浮一定比例为 “空转”物业税计税依据的全新观点，并从税收公平与效率的视角对这一观 点进行了可行性分析。 关键词：物业税；房产评估价；房产原值 中图分类号：FB10．42 文献标识码：A 文章编号：1672—2817(2010)01—0103—04 物业税是对保有环节的物业课征的税 。目前， 地产、不动产这三个概念常常被混用，三者虽密切相 我国对个人房产和商业地产正进行物业税 “空转”。 关，但 内涵不同。 所谓 “空转”是指没有实际征税，而是模拟操作步骤。 我国目前尚无统一的物业概念。但从前述的物 时至今 日，“空转”的试点城市已有北京、福建等十省 业管理概念可以看 出，“物业”是一个微观的概念 ，它 市。 “空转”物业税计税依据的基础是 “房产评估 仅指一项具体的实物资产，如 “房屋及配套的设施设 价”，由于评估困难，试点工作无法有效开展。 备”。我国也没有法律上的房地产概念，只是由于房 一 、 我国物业税改革框架 地产的固定性和不可移动性，人们往往将房地产称 为不动产。 “房地产”是经济学的概念，它泛指一个 (一)物业与物业税 国家或地区的整个房地产市场，也是房产与地产的 “物业”一词由我国香港传人。 “物”就字面意思 合称。“不动产”是一个法律上的概念，各国的民法、 可解释为 “财”或 “财物”等有形财产或动产，而 “业” 物权法均有此概念 。我 国物权法所称的物，包括不 或 “产业”一般特指 以房产、土地为代表 的不动 动产和动产①。 产[。在我国，“物业”一词 已为人们普遍接受，而 物业税是对保有环节的物业课征的税，是为保 且，国务院颁布的 《物业管理条例》也使用了 “物业” 有土地、房屋而负担的税。 “物业税”一词也由我国 一 词。其第二条称，物业管理是指业主通过选聘物 香港传人，但对保有环节的土地、房屋等不动产课税 业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务 却是世界很多国家和地区的行为，只是不叫 “物业 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和 税”而已，更多的叫 “不动产税”，只有我国香港称为 秩序的活动。这里的 “物业”有不动产之意。有学者 “物业税”。 将物业认定为以土地和土地上的建筑物、构筑物、设 我国对土地、房屋课征的税多达十余种，分布于 备设施等形式存在的不动产[。生活中，物业、房