文山东风东路商业地产项目推广提案.pptVIP

世联伟业地产 东风东路12组团推广提案世联伟业房地产策略机构 目录 一、现状剖析 二、我们寻找出路 三、打造“体验式购物”商城 四、我们的整合市场战略 五、店中店模式的最大市场抗性 六、项目与经营者、投资者之间的关系 七、信息架构 八、我们的业态规划 九、我们的主张 十、常规营销 十一、非常规营销 十二、营销难题解决 十三、我们的销售模式 十四、我们的整合攻击战术 十五、我们的收费标准 十六、推广费用 十七、我们的核心竞争力 十八、导视 十九、写在后面 现状剖析 商铺投放量及空置率在逐年增加，投资者对商铺投资也越来越理智。 随着城市发展，新的商圈的迅速崛起，投资渠道的多样化，商铺投资不再“一枝独秀”。 从2008文山房展会观察，全市参展在售的楼盘约33个，尚有未参展的项目，体量巨大，在售商铺项目比比皆是。综观各在售商铺，如三鑫开化商贸城、大景商业中心、潇湘商贸城销售的成绩、招商均不理想，这些新开发的商业项目规模宏大，而且是主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的主题商场。 本项目属旧城改造项目，目前区域整体形象尚未形成。 我们寻找出路 打造“体验式购物”商城 商业现状 据统计局资料显示及我们市调情况看，文山商铺空置情况极为严重。像已经开业的光大步行街、三鑫开化商贸城等空置率均在30%左右。 从商铺空置情况看，市场招商、销售前景不容乐观，而新的供应量又在不断增加，但需求有限，这势必加剧市场竞争，招商、销售面临巨大压力。 投资者期盼 投资者期望一个有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺进行投资。 目前投资者期望所投资总价小，投资门槛低的商铺。 打造“体验式购物”商城 判 断： 现阶段租期长、稳定租金收益是打动投资者的最佳法宝。 聘请资深丰富经验的商业机构参与经营管理或由商家直接承租将极大的增强投资者的信心，从而实现销售佳绩。 在销售过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“买铺即收租”“收益证券化”等手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的范围。 投资者投入极少资金，在几年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺，可谓投资发发发。 我们的整合市场战略 主题商场、整合品牌 组合战略、专业路线、细分市场； “好风借好力 ”、以初期举办商业论坛的形式，后期组织品脾进驻或品牌招商的形式面向文山州推介； 统一规划、“由外至内、由大到小”“由内至外”、分主题层层展现； “ 放水养鱼 ”、专业配套，攻或守必将立于不败之地； 策略封杀、蓄势准备 —— 招商或招租进驻 ——聚集人气； 品牌商家、信心保障 必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者； 强有力的品牌支持才能增强投资客的信心。 我们的整合市场战略 由于商铺单价高，而且按揭成数与按揭年限短等特点，在商铺竞争的日益激烈的今天，为增强投资客的信心，建议采取必要的商业运作手法降低投资门槛及风险。 工程进度、实实在在的物业或者已经培育好的市场氛围是投资者投资决策的内在诉求，旺销应符合商业物业项目看得见摸得着的要求， 二层以上商铺滞销问题，关键在于扩大客户层面，为二层以上商铺找准投资客，一层的买家多为有多次投资经验的实力客户，二层以上的买家则多为不具备投资经验和资金实力的公务员、白领阶层为主的客户。而对于自有资金10—20万的这部分群体，降低首付门槛是激活公务员、白领的关键。 返祖销售的模式是把“双刃剑”，同时亦是颗“定时炸弹”以返租的形式进行销售我方不提倡，实际操作中我们主张根据招商的情况及效果再决定是否使用这一销售模式。 店中店模式的最大市场抗性 项目与经营者、投资者之间的关系 信息架构 我们的业态规划 1F:饰界 化装品、装饰品、箱包、皮具 名品天地：世界国内品牌皮具、高级化妆品 、饰品。 2F:衣恋 活色生香：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。 新生代天地：经营儿童服饰，玩具精品。 3F:敢动 活力天地：经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材；例如：Addidas、Nike、李宁等 4F:建识 商务办公、娱乐休闲、 我们的主张1 我们的售价从哪儿来？ a、商场的定价原则一般有两种，一种是市场比较法，一种是租金返算法。 b、由于本项目周边在售的商业项目销售均不理想所以建议本项目在市场比较法的基础上更多的用租金返算法推算基本售价。 C、在招商论坛举行的过程中及市场的情况最终确定售价，本项目最核心的问题是招商的问题，内部认购期我们不对外公布价格。 我们招商怎样运作？ a 、根据多年的运营经验，我公司综合实力在业界是有目共睹的，我们有实力解决招商的问题。 b、我方多年合作的北京禾田摩尔投资顾问有限公司-----目前是国内最强的招商团队已确定，细