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SAM 房地产开发经营 课程三 房地产投资可行性分析 SAM 一 、房地产投资环境 1、【自然环境与基础设施】 2、【人文环境】 3、【商业环境】 4、【交通环境】 二 、房地产投资机会 1、【把握入市时机】 2、【把握市场客户】 3、【适时的经营、开发理念】 4、【政策背景的利用】 三 、房地产投资机会选择过程 1、【外部因素】 2、【财务因素】 3、【内部因素】 四 、可行性研究过程 1、【投资机会研究】 2、【初步可行性研究】 3、【详细可行性研究】 市场可行性 财务可行性 综合效益可行性 五 、可行性研究报告内容 【第一部分 】项目用地周边环境分析 一、项目土地性质调查 01.地理位置 02.土地面积及红线图 03.地质地貌状况 04.土地规划使用性质 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； ·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； ·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 五 、可行性研究报告内容 二、项目用地周边环境调查 01.地块周边的建筑物 02.绿化景观 03.自然景观 04.历史人文景观 05.环境污染状况 06.地块交通条件调查 07.周边市政配套设施调查 周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 购物场所、文化教育、医疗卫生、 金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、 生活服务、娱乐休息设施、 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 五 、可行性研究报告内容 【第二部分】 区域市场现状及趋势判断 宏观形式统计与分析： 一、宏观经济运行状况 二、房地产所占比例及数量 三、固定资产投资总额 国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 项目开发相关重要数据的收集： 区域房地产开发比重 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 四、商品住宅价格指数 五、政策性风险评估 六、总体评价 五 、可行性研究报告内容 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现 商品房住宅客户构成及购买心态分析 房地产开发景气指数 国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 五 、可行性研究报告内容 【第三部分 土地SWOT（深层次）分析】 一、项目地块的优势 二、项目地块的劣势 三、项目地块的机会点 四、项目地块的威胁及困难点 五、决策要点分析 S：优势（strength） 企业或者项目自身的有利之处 O：机会（ opportunity ） 外部环境或者政策条件的有利之处 W：劣势（ weakness ） 企业或者项目自身的不利之处 T：威胁 （ threat ） 外部环境或者政策条件的不利之处 自然环境优越，拥有稀缺的自然大面积湖泊或者山林景观，靠江靠海。 开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。 开发商品牌信誉较好，资金雄厚。 万家丽北路拉通带来交通条件改善； 区域内高档小区渐多，逐渐形成高档聚居区的市场 印象。 市政府搬迁到区域附近 地块狭长，北有农民房，南面紧临广深高速与福荣路，噪声较大。 离繁华市区较远，公交系统不是很完善。 具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏； 教育配套水平较低； 政府规划区域内大片工业厂区 短期区域内上市项目很多、市场供应增大 .政府大力加强经济适用房建设 假设你在进行一个项目的SWOT分析，请将以下各项内容归类到各自象限： Strength 优势 Opportunity机会 ①庞大的项目建筑规模；②东侧有政府待建公园,环境景观逐步成熟；③有丰富景观资源；④区域待开发土地较多,易形成大规模居住区；⑤城市高速扩张,土地不断升值；⑥企业有充裕资金实力； Weakness劣势 Threat威胁