房地产投资风险分析21日.doc

1 房地产概述 1.1房地产概述 1.1.1房地产概念 所谓房地产，它有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，其中不可分离的部分，如为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、电、卫生、电梯、消防设备。广义的房地产除上述内容外，还包括地面水、地下水和地下埋藏矿产等自然资源及其领空。 1.1.2房地产的种类 房地产主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 1.1.2.1土地 土地是房地产的一种特殊形态，单纯的土地并不能满足人们入住的需要。由于土地具有潜在的开发价值，通过在土地上的继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。因此，土地是房地产的一个重要的组成部分。土地所处的状态不同，城市土地有生地和熟地之分。前者指未经开发的原始状态的土地，该土地必须经过土地平整和基础设施建设后才能用于房屋的建设；后者指已完成土地开发过程，具备在其上进行房屋建设条件的土地。把生地变成熟地的过程称为土地的开发。旧城市由于老化而需要进行更新改造、再生功能，这个过程称为旧城区的开发。 1.1.2.2建成后的物业 建成后的物业是指已建成投入使用的建筑物及其附属物。按照建筑物的不同，又分为以下几种形式。第一：居住物业。居住物业是指供人们生活居住的建筑物，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，供出租用。居住物业的交易以居民个人的购买行为为主，单项交易规模较小，但由于随着人民生活水平的提高和支付能力的增强，人人都希望有自己的住房，因此该物业的交易量十分巨大。第二：商业物业。商业物业又称为经营性物业或收益性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。商业物也市场的繁荣除与当地的整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、旅游等行为的发展密切相关。第三：工业物业。工业物业是指为人类的生产活动提供生产空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程的需要，只适合特定的用户，不容易再转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造业等）用房则有较广泛的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。第四：特殊物业。娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等均属于特殊物业的范畴。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资和获取收益。 1.1.3房地产的特性 1.1.3.1房地产位置的固定性 土地具有不可移动性，固着于土地上的建筑物当然也不能移动，因而房地产具有固定性的特点。所有的房屋，不论其外形如何、性能怎样、用途怎样，都必须固定在一个地方，不能随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，一个地区土地的短缺不能由土地富余来补偿，同样住房紧张的地区不能由住房剩余的地区来解决。房地产开发商如果过高地估计了某地区的房地产需求，就会遭致各方面的损失；由于其固定性，各个地区的文化传统和人们的思想意识就应得到重视。所以，房地产的固定性使得房地产的开发、经营等一系列活动必须就地进行，从而使房地产又具有地区性的特点。 1.1.3.2房地产整体的单一性 房地产不可能按照同一套方案和图纸大量复印，即世界上没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于其落位置的不同，周围环境的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。每一栋房屋因用途、结构、材料和面积的不同而产生许多不同之处，每一块土地也会因所在地区、工程地质条件、水文地质条件和土地用途的不同而不同。另外，世界上不存在完全相同的两个房地产开发过程，房地产开发过程的差别也是形成房地产整体单一的原因之一。因此，在经济上出现同一房地产的大量供给是不可能的。 1.1.3.3房地产使用的长期性 房屋一经建设完成，只要不被拆毁或破坏，使用期限一般可达十年乃至上百年以上。所谓“衣食住行”，反映出房屋在生活中的重要性。一般传统理论，主要是从消费者的角度把房屋作为一种商品对待。但房屋若与其他消费品比较，例如粮食，它的重要性并不显得特别高。这在于房屋本身的长期使用性，房屋一旦建成后，将会提供一段较长的服务，与一般经常使用的消费品截然不同。从另一角度来分析，银行之所以愿意用长时间的抵押贷款方式去资助房地产开发商和购房者，这也在于房地产本身使用的长期性，并且是把房地产作为一种有价资产看待的。但在中国大陆，房地产自然方面的长期使用性受到了有期限的土地使用权的制约。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转