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ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 分析我国中小房地产企业项目成本管理的 现状 1、引言 1.1 中小房地产企业定性与定量 (1)关于中小企业的定性界点，各国的做法不尽相同， 但基本是从独立所有、自主经营和较小市场份额3 方面来 考虑的。第一，独立所有是指企业的业主在企业中所占的 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 份额在50%以上；第二，自主经营是指业主本人直接控制 自己的企业；第三，较小的市场份额是指在经营领域中不 占统治地位，或是企业的定价无法影响市场的均衡价格。 (2)各国对于中小代写论文企业的量的界定，主要是通 过雇员人数的多少、资本金额大小和营业额的多少来界定。 我国对中小企业的界定先后经过几次调整，2 月19 日由国 家经贸委中小企业司颁了《中小企业标准暂行规定》，对中 小企业的划分做了量的界定：从业人数在3000 人以内、销 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 售额在3 亿元以下，资产总额在4 亿元以下的为中小型企 业。 1.2 我国中小房地产企业项目成本管理的现状 1.2.1 不够重视投资决策阶段工程项目成本的确定与 控制 投资决策是产生工程造价源头，这一阶段耗资约占总 投资额的0.5%～3%，但影响项目投资的可能性却占75%～ 95%。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 置的最直接、最重要的手段，项目投资效益影响到整个国 民经济的效率和效益。长期以来，中小房地产的工程建设 存在投资膨胀严重的现象，造成工期越拖越长，工程造价 越来越高， “三超”现象相当普遍，究其原因，主要有： ①人为因素造成概算降低，有些项目在申请立项阶段，为 了能使项目尽快通过批准，有意压缩工程投资，预留资金 缺口；②在初步设计阶段达不到国家规定的深度，存在较 多设计上的漏洞，设备和材料价格不按市场行情制定。 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 1.2.2 设计阶段的工程成本控制不严 设计阶段是建设工程项目成本管理控制的龙头。在投 资计划得以合理确定以后，进入设计阶段，它是把技术与 经济有机结合在一起的过程。有效控制工程造价要求在施 工图设计中严密、全面。但目前我国大部分设计单位对工 程项目的技术与经济进行深入分析不够、在设计中大多重 技术轻经济，设计人员似乎只对设计工程的质量负责，对 工程造价的高低不太关心。以致无法通过优化设计方案， ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 编制初步设计、概算起到控制总造价的作用。工程设计图 的质量和深度等也不够，工程量清单中的工程量错算、漏 算，也引起暂估项目的增多，使招投标工作的质量难以保 证，因而也无法有效控制工程造价。 1.2.3 还未能将建设全寿命周期作为项目成本管理的 对象 传统管理模式只关注建设期成本，全寿命周期项目成 本管理不仅关注建设期成本，还要关注建设项目运行的拆 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 除阶段的成本；传统建设项目成本控制只是对工程造价的 控制，而对各个阶段成本之间的相互影响和整个寿命周期 成本的影响考虑较少；成本影响因素分析不仅对建设项目 决策阶段和建设阶段的成本影响因素进行分析，还应考虑 建设项目由于使用维修方式引起的成本变化。 2 中小房地产企业实施全寿命周期成本控制的意义 2.1 实现对建设项目全寿命周期成本的优化 20 世纪30 年代起就已经开始使用的工程项目动态评 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 价方法，已包含有整个项目寿命周期成本的思想。全寿命 周期成本控制的新思路可以指导人们自觉地、全面地从建 设项目全寿命周期出发，综合考虑项目建造成本和运营与 维护成本，从而实现项目成本的优化和节约。 2.2 实现建设项目寿命周期内的资源节约 原有的成本控制只关注建设项目建设阶段的成本控 制。而对建设项目的运行阶段和拆除阶段的成本视而不见。 全寿命周期成本控制关注建设项目的全寿命周期，通过对 ＷＷＷ．ＢＥＩＳＴＣ．ＣＯＭ DD 管理咨询 建设项目全寿命周期内各阶段和各因素的分析，系统地做 出成本控制的措施，从全寿命周期的角度审视建设项目成 本控制工作，可以综合考虑建设项目初始成本和未来成本， 从而实现建设项目寿命周期内资源消耗最