涉及房地产案件的查办-讲义.docVIP

涉及房地产案件的查办 非常高兴有机会和大家一起学习涉及房地产案件的查办。 随着房价的日益火爆，推动了房地产市场，也使这个领域的违法行为违害大其中的违法行为及监管方法作一粗浅探讨。擅自开发房地产。以集资、自建等各种名义开发房地产，只要进行了对外销售，就属于《城市房地产开发经营管理条例》第二条“房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，按《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款”处罚字样，这些名称基本可以表明该售楼部是“XXX”房地产公司所设立的分支机构，所以我局就以设立该售楼部的XX市XXX房地产开发有限公司作为当事人，以其违反《公司法》第十四条第一款，依据《公司法》第二百一十一条对其罚款8000元。 ②售楼部未使用分支机构名义。我们多见的是使用“XX售楼部”、“XX接待中心”的情况，这其中的XX就是其销售的楼盘的名字，并没有出现房地产开发公司的字号或者名称。这种情况，我建议以无照经营定性处理。根据《公司登记管理条例》第四十六条“分公司是指公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构。分公司不具有企业法人资格”，及《公司登记管理条例》第四十八条“公司设立分公司的，应当自决定作出之日起30日内向分公司所在地的公司登记机关申请登记”这两条规定，房地产开发公司在其住所以外设立的从事商品房销售的售楼部，既是在“住所以外”，而且还“从事经营活动”，也不具有“企业法人资格”，所以依法应当办理分公司的营业执照。但是如果该售楼部在经营活动中没有使用带有本公司字号作为前缀的名称，就不构成《公司法》第二百一十一条所指的“冒用分公司名义的”行为。由于《公司法》及《公司登记管理条例》未就单纯的未冒用名义的“分公司未办理营业执照的行为”设置罚则，所以我建议依据《公司登记管理条例》第四十八条“公司设立分公司的，应当自决定作出之日起30日内向分公司所在地的公司登记机关申请登记”及《无照经营查处取缔办法》第二条“任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营”定性，然后依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款处理。 ③分公司擅自设立售楼部的行为。这种情况比较特殊，就是外地的房地产开发公司在XX设立分公司后，该XX分公司又设立了售楼部。依照《公司法》的规定，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，分公司不能对外投资或设立分支机构00年月日对分公司设立分支机构的行为，应按照《公司登记管理若干问题的规定》第三十三条的规定对分公司予以处罚《公司登记管理若干问题的规定》关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定”抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元。以非现金的物品或者其他经济利益作奖励的，按照同期市场同类商品或者服务的正常价格折算其金额”国家局关于有奖促销中不正当竞争行为认定问题的答复工商公字［1999］第79号，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品份量不足的2007年9月l 0日，根据市质量技术监督局转来的消费者投诉，局对百川房地产开发有限公司开发的“百川·学府花苑小区商品房所安装的进户门进行检查，在检查中发现：当事人涉嫌在商品中以假充真，以次充好，欺诈消费者，经立案调查查明：百川学府花苑小区住房入户门均为当事人购买并安装。当事人与所有买房人签定的商品房买卖合同上约定：入户门为防盗门，而当事人实际给该小区安装的入户门均为从浙江永康市司贝宁工贸有限公司购买的“司贝宁”牌钢质迸户门。防盗门和钢质进户门为概念不同的两种门，价格上防盗门的市场价格高于钢质进户门。防盗门的技术要求执行的是国家标准，而钢质进户门却没有国家标准，技术要求执行是企业标准。当事人与买房人签定的合同中约定入户门为防盗门，而在实际安装时使用的却是不合格钢质户门，当事人的行为违反了《消费者权益保护法》第五十条第(二)项之规定，属于在商品中以假充真，以次充好。依据《消费者权益保护法》第五十条及《国产品质量法》第五十条之规定，责令按合同约定内容立即改正罚款72160元。4月1日起执行的新强制性国家标准《防盗安全门通用技术条件》（GB17565－2007）防盗安全级别由原来的“A”、“B”、“C”3个等级，为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”4级，分别为“J”、“Y”、“B”、“D”来表示。“甲”、“乙”、“丙”、“丁”防盗门门框与门扇间的锁闭点分别不能少于12个、10个、8个和6个防破坏时间，甲级防盗门不低于30分钟、乙级不低于15分钟、丙级不低于10分钟、丁级不得低于6分