中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(5-7章)_1668143127.docVIP

南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 PAGE PAGE 30 南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告 第五章 竞争及参考市场分析 第一节 板块竞争分析 一、高端住宅竞争板块对比分析 板块名称 板块定语 主要项目 主力户型 价格水平 客群分析 板块不足 城中板块 市中心绝版地块 金陵王府、金鼎湾、恒隆花园 集中在100-200平米，户型跨度从两房到五房 单价集中在10000元左右 医院高级医生,私营企业业主,政府机关干部,外贸人员,外籍人士.这部分客群基本上自住为主,年龄在30-40岁之间 项目规模有限； 道路设施老化落后，出行不便； 容积率高，小区环境拥挤； 莫愁湖板块 湖畔景观豪宅 万科金色家园,金基蓝钻 集中在万科的100左右的两房,120-150的三房；金基蓝钻的 138-145的小四房 单价在9000左右,三房与四房的总价在120万-180万之间 身份多为公务员,银行高层职员,证券职员,医生,大学教师及私营业主,其中万科有部分外籍人士及海外归国人员.客群年龄在40岁左右.多为2次置业自住 地块规模有限，难以形成社区； 临近南湖老居住区，居住环境受影响； 玄武湖板块 绝版湖景豪宅 天正湖滨,金陵御花园,新世界花园 户型跨度较大,以天正的110的两房到180的四房,金陵御花园的700平方米的独栋别墅,新世界花园的220平方米的跃层5房两厅 公寓单价10000元/平米；总价100—300万； 别墅单价15000—20000元/平米；总价最高达600万 主要来自城中,年龄在40-60岁之间,职业集中在政府高级别干部,私营企业业主,高校教师,外企高管.外籍人士.以及在宁工作的台湾香港人为主. 中央门汽车站,来往人员较复杂，且生活配套设施不足； 与市中心距离相对较远； 和玄武湖相隔有一条城市干道； 紫金山板块 紫金山下尊崇生活区 凯祥花苑,天泓山庄,钟山高尔夫别墅,帝豪花园 凯祥花苑74-98的两房,以及122的三房； 天泓山庄的149-190花园洋房, 240平米的叠加别墅； 钟山高尔夫330平米-650平米独栋别墅 普通公寓：8000-10000左右； 别墅总价：200万-600万 南京本地占70%。以企业,政府中高层领导为主外籍人士,及归国人士占少量,基本上90%为自住,年龄在45岁-60岁之间；看重生活的私密性,价格考虑较少 房源供应量少； 缺乏周边生活商业配套以及学区配套； 进入市中心的中山东路较为拥挤； 鼓北板块 新兴高尚富人区 汇林绿洲,金陵大公馆,蓝山国际公寓 集中在100左右的两房,130-140的三房,170-190的四房 主力单价在8500-9000元/平米 置业集中在高校教师，政府机关领导，IT精英，企业中高层领导等,多为2次置业,；多来自于鼓楼区，玄武区，白下区，上海等城市外地人 中央门汽车站附近,人员流动大,人员较杂 沿江板块 俯瞰江景高档社区 世贸滨江新城 银城宝船听涛 135的三房两厅； 宝船听涛：240平米的叠加别墅,330平米的7房 龙江地区的客群占一部分，高校教师和科研人员、企业高级管理人员、政府官员、经商人员,世贸多为地方企业老板、公司中高层领导、政府官员以及外籍人士.年龄多为30-50岁之间, 片区内距离龙江还是有着一定距离； 周边商业及生活配套不足,使得先期入住的业主生活不便； 缺乏整体的规划 江宁将军路板块 低容积率绿色人文生活区 翠屏国际 复地朗香 山水华门 玛斯兰德 独栋为330-512㎡； 双拼为200-400㎡； 联排为170-300㎡ 别墅单价为联排6000-6500； 独立9000 -11000； 双拼7000-8000元； 集中在市区内的私营业主,公司主管,以及大学教授,主任医师,这部分客群收入较高，,比较注重小区周边环境以及项目内部景观和物业水平； 整体入住率不高； 周边生活配套以及商业配套匮乏； 片区内的公共交通不完善,出行较为不方便。 二、酒店式公寓竞争板块对比分析 基于未来市场酒店式公寓供应区域集中于河西和城中板块，因此对酒店式公寓的板块对比分析主要针对河西和城中板块。 酒店式公寓主要竞争板块对比 板块 河西 城中 物业类型 酒店式公寓 酒店式公寓 主力面积 30-45 35-50 均价范围 7700-8500元/㎡ 10000-12000元/㎡ 总价范围 30-40万元 35-60万元 买家类型 政府机关工作人员，高校教师，银行职员等 私营业主、公司管理层、投资者 板块优势 自然景观优越，板块内居民整体素质较高，居住氛围较好 商务配套成熟、交通便利，城市核心区的投