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物业管理企业财务概述 本章我们将探索： 物业管理企业资金运动有何特点？ 物业管理企业理财有哪些方面？ 物业管理企业理财目标是什么？ 物业管理企业理财会引起哪些财务关系？ 物业管理企业理财受哪些环境因素影响？ 第一节 物业管理企业资金及其财务关系 随着我国社会经济的发展、住房分配制度的改革，房地产业已成为我国经济的主要支柱，由此衍生的物业管理行业也将成为第三产业的重要行业，特别是随着《物业管理条例》的正式实施，物业管理的地位日渐突出，甚至在房地产开发中具有独特价值。产保值重要因素产派生出来的独立行业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物业管理也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物业管理显得尤为重要，一个好的物业管理会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。比如现在一些开发商引进英式管家，世界知名品牌管理等增加自身的影响力，作为一个品牌支撑点。　产开发中具有不可缺少的价值，有利于开发商物业的保值增值，物业本身价值的提升。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 发展趋势是建与管相分离，开发商必须通过招标的方式聘请物业管理企业，脱离传统的“”的关系，开发商自己的物业管理公司管理自己已经成为过去，物业管理单独成为一个行业，朝着规范化的方向发展。　费用的发生 取得收入 如：实收资本 （股本） 折旧 资本公积 长期借款 应付债券 再生产 图1-1 物业管理企业资金运动过程 二、物业管理企业理财的基本内容 物业管理企业理财，是对货币和财产进行管理的总称。投资者将财产投入物业管理企业，其目的就是令其投资保值、增值。物业管理企业提供对物业的管理、维护需要一定的费用支出，而通过提供的服务取得比他们花费的成本更多的钱，从而占有两者的差额——利润。如果企业成功地实现利润，企业将会兴旺发达。否则，企业所拥有的财力将日渐减少，甚至无力支付提供服务的成本，这样，企业的经营活动将不得不停止，最终以宣告破产告终。理财，就是在企业生存发展的全过程中如何最大限度地实现增值而采用的方法和决策。因此，物业管理企业的理财活动主要包括会计核算、财务管理、税收、保险四个方面。 （一）会计核算——理财活动的记录和报告 为了反映和监督企业的理财活动，企业必须将其发生的经济业务（如提供的保安、卫生清洁劳务、收取的物业管理费等），将能证明经济业务发生的发票、单据等记录下来，然后对所发生的经济业务进行分类、整理、汇总、成本核算（账务处理），最终编制为财务报表。利用财务报表，投资者可以了解企业的偿债能力；可以全面、系统、总括地了解企业经营活动情况、财务状况和经营成果，同时可以发现过去经营中存在的问题，提出改进措施，并在此基础上预测和分析未来发展前景。 （二）财务管理——理财活动的决策 会计将过去发生的理财活动记录并以报表形式进行报告。但是，财务报表所列示的各类项目的金额，如果孤立地看，只能反映该指标的现有水平，财务报表上的各项数据，还必须与其他数据相比较，才能成为更有价值的信息。根据财务报表提供的信息进行决策，采用必要的措施，对将要发生的经济业务进行决策，对现有财产进行管理，保护财产的安全与增值，因而财务管理存在于企业生存发展的全过程，即筹资、投资和股利分配，其主要职能是预测、决策、计划和控制。 财务管理的主要方法有： 1.财务预测 财务预测是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务活动和财务成果作出科学的预计和测算。财务预测环节的主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的发展变化情况，以确定经营目标：测定各项定额和标准，为编制计划、分解计划指标服务。具体地说，财务预测环节的工作主要包括以下几个步骤： (1)明确预测目标；(2)搜集相关资料；(3)建立预测模型，即根据影响预测对象的各个因素之间的相互联系，建立相应的财务预测模型，常见的财务预测模型包括因果关系预测模型、时间序列预测模型以及回归分析预测模型等；(4)实施财务预测，即将经过加工整理的资料代入财务预测模型，选取适当预测方法，进行定性、定量分析，确定预测结果。 2.财务决策 财务决策是指财务人员在财务目标的总体要求下，通过专门的方法从各种备选方案中遴选出最佳方案。在市场经济条件下，财务管理的核心是财务决策，财务预测是为财务决策服务的，