房地产经济学思考题.docVIP

思考题一： 结合十八大报告，农村土地经营权如何流转？ 思考题二： 1、土地价格的内涵及特点 内涵：根据马克思的劳动价值论,价格是商品价值的货币表现,而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来,价格是为获得种商品或劳务所必须付出的东西,通常用货币表示。但自然的土地不是人类的劳动产品,不包含人类的抽象劳动。那么,土地价格的内涵到底是什么呢?我们知道,土地能向人类永续提供产品和服务,即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益,谁垄断了土地,也就垄断了土地纯收益,即地租。由于土地的恒久性,这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移,这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利,实际上是购买一定时期的土地收益。因而,土地收益现值的总和就表现为土地价格。土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值,是土地未来地租的资本化。地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断。一般情况下,地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里,买卖双方均了解市场行情,公平竞争,没有不正常因素的影响,价值规律能有效地调节市场。雷利·巴洛维教授认为:市场价值:（1）如法庭所定义的,是一种财产带到公开市场展销,允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者,而出售所得用货币计量的最高价格;(2)经常地指卖者乐意出售,而买者乐意购买,并且两者都不受压力时的价格;(3)是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。事实上,在现实土地交易中,由于土地市场的特殊性,这种公开市场条件很难完全具备,这种价格也就很难形成。但是,它是一个很好的参照物,为各种价格的比较建立了标准。 土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产成本定价土地价格主要由土地需求决定土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性一般包括土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等宏观因素。有区域位置、基础设施条件、规划限制和环境质量等。宗地‘面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等公平原则最有效利用原则替代原则 预期收益原则 供需原则保证农民基本生活原则 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，路线价法也是土地人格评估中常用的方法因土地交易的方式和条件的不同及土地管理的需要,土地价格表现为多种形式。多种土地价格形式构成了土地价格体系。地价体系中的每一种价格形式都有其独特的不可替代的作用。目前中国地价体系主要包括以下几种价格形式:基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。 　　(一)基准地价 　　1.城镇土地基准地价 　　城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 　　在我国,基准地价评估的土地使用权首先是物权性质的土地使用权,含有土地的占有、使用、收益和处分等多项权能,同时,土地使用权的租赁也包括在土地使用权概念之内,而租赁的土地使用权是债权性质的土地使用权。 　　基准地价评估的范围是城市规划区,但由于大中城市的规划区一般比建成区要大几倍,故在实际评估工作中可以城市建成区作为评估范围。在评估范围内的土地有的属于国家所有,有的属于农村集体所有。在基准地价的评估中,农村集体土地视同国有土地评估。 　　基准地价是某一时点的土地使用权价格,这一时点就是基准地价评估 　　基准地价是某一时点的土地使用权价格,这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让最高年期。 　　基准地价是各类用途土地的区域平均价格,是现状用途下土地未来地租的资本化。 　　基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格。市政基础设施投资(宗地红线外的上水、下水、道路、供电、通讯、供气、供暖等)费用依实际的正常投资对宗地地价的影响程度按土地面积或建筑面积或对宗地地价的贡献程度分摊。实际投资是指宗地外开通的市政设施项目数和程度;正常投资是指该程度下的市政设施建设当时的社会平均投资水平。宗地内的基础设施投资一般为土地购买方投资,一般称为前期开发费用,故不计入基准地价。宗地红线内的土地平整费用计入基准地价。新开发土地的平整费用为平