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小产权房法律问题的探析 08法学（二）班 宁艳东 学号：200824022265 摘要：小产权房目前已成为社会的热点问题，它自产生之日起就面临着合法与非法的争论，尽管有关部门明确表明了其为非法的态度，但是，却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中，很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房，而且大有愈演愈烈的趋势。本文将通过对小产权房目前的现状、产生原因及法律地位；禁止其买卖的原因分析；其合法化的原因及其解禁对策和对已建小产权房具体处理原则。 关键词：小产权房买卖；禁止的原因；对策；处理原则。 一 小产权房的概念 现状 产生的原因及法律地位 （一）小产权房的概念 小产权房这一概念 在我国的相关规范性文件中并没有规定， 它只是社会公众对一种特定房屋的约定俗称。所谓小产权房是指乡产权房，即在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发， 而是由乡政府或村委会颁发。相当于国家房管部门颁发的产权证，乡政府或村委会颁发的产权证不完整，也不具有法律上的产权效力，因此被称为小产权房。 与传统的产权房相比，小产权房的小，不是体现在面积和位置上，而是体现在法律对此种性质的权利保护较小。 （二）小产权房的发展与现状 小产权房的产生：“其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此维持生计”。1 但情况慢慢发生了变化，就北京的情况而言，“早在1994年，香堂村就已经开始出售200平方米的村建别墅，售价仅为5万元一套。”2 从这时起，村民部分自建房的性质开始改变，村集体在土地增值开发上的自利意识已经萌芽。近年来，小产权房已经形成了一定规模。如北京的青龙头村别墅，“直到2005年之前村里人和镇政府都没有看出青龙湖水库能给村子带来什么好处”，而2007年3月拆除时已建有85栋别墅。根据国家相关部门2007年不完全调查显示，现存小产权房的数量非常庞大，北京市早已突破1000万平方米，大概占住房总量的20%，分布在房山、通州 、昌平、 顺义 、密云等京郊；西安市郊小产权房超过100万平方米，深圳等一些城市小产权房所占的比重甚至高达40%。由此可见小产权房的全国形势，其影响已引起政府及社会各基层的关注。 （三）小产权房产生的原因 （1）法律缺陷是前提 宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，自留山 、也属于集体所有。”《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利；有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”土地管理法第十条规定：“农村集体所有的土地依法属于村民所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营，管理。”基于上述规定，宅基地属于集体所有。村民对宅基地有使用权，宅基地的用途是建造房屋及其附属设施。村民对建在宅基地上的房屋则具有充分的所有权，那么村民对其拥有的房屋具有相应的处分权。如果将其房屋出租给城市居民，是否违法违规，法律没有明确规定，造成小产权房在一定程度上存在法律缺陷。 （2）利益驱动是动力 小产权房未经国家正式批准建设，未获得土地使用权，不缴纳土地出让金，开发成本较为低廉。随着全国房价不断上涨，在巨大的利益诱惑下，小产权房的主导者—村或镇对外销售可获超额利益，合作开发商也可按比例分成，购房者也能以低于同类商品房一半的价格买房，多方利益的共同驱使，导致了小产权房销售不断升温。 （3）房价高涨是诱因 近几年来虽然国家出台了很多对房地产宏观调控的措施，但效果还没有充分显现，房价仍然不断攀升，购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。选择了以低于同类商品房一半的价格买的同等面积的住房，改善住房条件。 （4）监管不力是关键 处上述原因外，政府各职能管理部门对小产权房“ 建了没人管，买了也没人管，” 对违章开发商或者村集体组织没有及时给予应有的惩罚，也是造成小产权房市场红火的原因之一。小产权房是在处在政府各职能管理部门的交叉点上。从项目立项 、占地、 施工、 销售等多个环节涉及许多相关部门，需要政府相关部门的审批与监管。 （5）根本原因是我国土地制度的二元结构 我国目前对土地和户籍实行城乡二元制。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发的房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。 (四)小产权房的法律地位 我国《物权法》第一百五十一条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得 、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有规定。”《土地管理法》第六十二条第一款、第四款分别规定：“农村村民一户只