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中国房地产金融·改 革 园 地 用住房公积金 建保障房新政评析 □ 蓝相吉 近日，住房城乡建设部等七部门又联合发出《关 用房和限价房等保障性住房相结合才能凸显其社会福 于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作 利属性，住房公积金通过提供资金支持来达到增加保 的实施意见》，北京、天津、重庆、唐山等28个城市， 障性住房供给的目的才能实现其社会保障功能。因 作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市； 此，回归制度本质是住房公积金支持保障性住房的根 133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项 本原因。 目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项 2.直接原因：房价持续上涨 目，贷款额度约493亿元。这项政策出台后，说好者、 1998年我国房地产市场化改革以来，房价连续多 说坏者都有，众说纷纭。笔者就这一问题谈一点看法。 年上涨，仅在2006年和2008年因受政策或金融危机 1 住房公积金建保障房的原因探析 影响出现调整。2009年以来，在政策刺激、刚性需求 1.根本原因：回归制度本质 释放和经济逐步回暖等因素影响下，房价开始疯狂上 从制度起源来看，我国的住房公积金制度是20世 涨，2009年前三季度全国商品房销售均价已较2008 纪90年代初城镇住房体制改革的基本内容之一，主要 年增长了21.23%。高房价对低收入群体具有 “挤出 为住房体制改革筹集稳定长期的住房建设与消费资 效应”，且房价越高，“挤出效应”越大，持续多年的 金。1998年我国住房体制市场化改革基本完成，但是 房价上涨已经将低收入群体“挤出”房地产市场。因 住房公积金制度得以延续，并在未做任何实质性变化 此，低收入群体的住房问题不能通过市场化得到解 的情况下，与廉租房、经济适用房和限价房等制度一 决，政府有责任也有义务为低收入群体提供社会保障 同被冠为“社会保障制度”的头衔，并纳入到社会保 服务，廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房的 障制度范畴。但事实上，住房公积金既无社会福利之 建设规模应该随着房价的上涨而扩大。但是，资金是 实，也无社会保障之功能，其实际政策效果甚至导致 制约保障性住房扩大建设规模的主要因素，多渠道筹 社会不公。我国住房公积金按工资总额缴纳，设有上 集建设资金是增加保障性住房建设规模的当务之急。 限，高收入群体可以利用上限来达到少缴住房公积金 可见，只有多渠道筹集建设资金增加保障性住房供给 之目的；而贷款以缴纳的公积金余额为基准，也设有 才能缩小“供需缺口”,才能解决低收入群体的住房问 上限，低收入群体较高的贷款需求得不到满足，住房 题，而闲置的住房公积金正可发挥作用。房价的持续 公积金的供需矛盾决定了其政策效果可能导致社会不 上涨是住房公积金支持保障性住房建设的直接原因。 公平现象。同时，住房公积金只有与廉租房、经济适 3.重要原因：资金闲置与运行效率低下 33 中国房地产金融·2011 ·第1 期 自1991年上海首次试行住房公积金制度以来，我 事业单位、民办企业单位、社会团体及其在职职工缴 国住房公积金从 “无”到 “有”，从 “有”到 “多”， 存的长期住房储金 （条例第二条）。住房公积金应当 住房公积金规模不断增加,截止2008年末我国住房公 用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单 积金缴存总额约为2.07万亿元，缴存余额约为1.21位和个人不得挪作他用 （条例第五条）。用住房公积 万亿元，分别同比增长27.54%和26.14%。但是，住 金贷款建保障房，其贷款的对象不是住房公积金缴存 房公积金规模的不断增长也带来了闲置资金的不断增 者，建好的保障房也不都是住房公积金缴存者享受， 多和运行效率越来越低下等问题。我国现行的住房公 显然其用途已违反条例的规定。美国的法律可以上百 积金制度具有“低存低贷”、“存易贷难”和“专款专 年不变（并不是说美国的法律好，但美国的法律一经 用”等特点，这决定了住房公积金供求缺口越来越大， 确定