土地资产经营和三资管理.pdf

土地资产经营与三资管理 仝 德 博士后 tongde@szpku.edu.cn 北京大学国家发展研究院 北京大学深圳研究生院 2010年12月13 日 内容大纲 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵 土地资产经营与“ 三资”管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化 土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营 内容一 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵 土地资产经营： 将土地作为生产要素投入，通过城市土地利用规划、土地使用权属合理转移、科 学地进行城市土地开发、利用、整治和保护的过程。 土地资产经营不仅是城市土地资源得到更加合理配置的过程，也是土地资产价值 得到提高，或者使土地利用综合效益最大化的过程。简单地说，土地资产经营过 程是一个实现土地资源合理利用，土地资产保值和增值的过程。 土地集约利用增值 土地资产的价值由土地质量和利 区位环境优化增值 用效益决定，在市场交易中直接 表现为土地的价格。因此，土地 土地利用规划增值 资产经营的目的是促进土地价格 的提升。那么，土地资产经营可 土地供给调控增值 根据地价形成的因素，通过六种 生产要素组合增值 途径实现增值目标。 降低交易成本增值 内容一 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵 土地“三资” ： 土地资源：土地资源指目前或可预见到的将来，可供农、林、牧业或其它各 业利用的土地，是人类生存的基本资料和劳动对象，具有质和量两个内容。 土地资产：作为自然物的土地，本身没有价值。在商品经济条件下，土地产 权人可以通过地租资本化使土地具有价格（交换价值或市场价值）。土地有 了价格，就能被当作商品进入交换与流通，并通过交换与流通进入生产过 程。在生产、流通、交换的不断运动中，地租或地价能够得到保存和增加， 土地因此而成为资产。 土地资本：狭义上是马克思《资本论》中的定义，指人们对已经变成生产资 料的土地进行的投资。广义上指当土地被投入流通，在运动状态中能实现增 值，能给所有者带来预期收益，并具有可交换性。 土地作为资源是永恒的，第一位的，是土地成为资产的基础，也是土地资本的基础。 当土地资源能产生一定的经济效益，就属于了资产范畴。但不是所有的土地资源都可以 成为土地资产。 土地资产是土地资本的物的表现。 内容一 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵 土地资源→土地资产 土地资产→土地资本 土地资源是人类生产和生活的物质基 当土地资产被投入市场，使其为所有 础。原始社会没有私有财产和阶级， 者带来预期收益，产生增值，土地资 尽管土地也被占有，但并不存在土地 产就转化为了土地资本，表现为土地 所有制关系，土地只作为资源存在。 权属关系上的转让、出租或自己投入 当人类对它的需求越来越大时，土地