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资产评估 主讲人：郭雅娴 第5章 房地产评估 5.1 房地产评估概述 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 本章重点和难点 课堂练习题 5.1 房地产评估概述 5.1.1 房地产的概念和特征 5.1.2 房地产评估原则 5.1.3 房地产价格及其影响因素 5.1.1 房地产的概念及特征 1）土地及土地权利 土地特性 土地权利 2）建筑物 3）房地产特性 土地的特性 自然特性 位置的固定性 质量的差异性 不可再生性 效用永续性 经济特性 供给的稀缺性 可垄断性 用途的广泛性 效益级差性 土地权利 土地所有权 城市土地的所有权属于国家 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有 土地所有权不能转让（我国实行土地所有权和使用权分离的制度） 土地使用权 首次交易：土地使用权出让（各种用途的最高年限） 二次交易 土地使用权转让 土地使用权出租等 房地产特性 位置固定性及区域性 长期使用性 保值与增值趋势 投资风险性 政策限制性 5.1.2 房地产评估原则 合法性原则 最有效使用原则 5.1.3 房地产价格及其影响因素 房地产价格及其种类 房地产价格的特征 影响房地产价格及评估价值的因素 房地产价格及其种类 按照房地产权益划分 所