划拨土地使用权抵押的法律问题浅议.pdfVIP

··法制园地 Consume Guide ·Law Garden 划拨土地使用权抵押的法律问题浅议 ■ 王宏巍 东北林业大学人文学院 [摘 要]现今，我国城市土地使用权安排采取双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时存在。土地划拨较土地出让更加历史“悠 久”，但长期以来对划拨土地的相关法律问题缺少深入的研究，以至于无论在理论上还是在实践中对划拨土地使用权都存在许多模糊甚至错 误的认识。澄清这些错误的认识，还划拨土地使用权以本来面目，并赋予其不同于计划经济时代新的内涵，是市场经济体制下的新要求。本 文主要联系土地使用权的现状，探讨了划拨土地使用权抵押设定上、划拨土地使用权抵押登记中和划拨土地使用权抵押权实现中存在的诸多 问题。并且通过对这些问题的阐释，提出通过法律手段完善国有土地使用权抵押的问题的建议。 [关键词]国有土地使用权 抵押 设定 登记 抵押权的实现 作者简介：王宏巍（1980-），黑龙江海伦人，东北林业大学人文学院助教，武汉大学环境法博士研究生，研究方向：环境法。 一、划拨土地使用权抵押设定上的问题 应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押 第三人之间的关系上，存在着一个不动产抵 （一）划拨土地使用权设定抵押中的限 权人方可优先受偿”。《中华人民共和国担 押权。 制 保法》第五十六条规定：“拍卖划拨的国有 这种立法规定，即有利于房地产的统一 国有土地的有偿使用制是我国土地管理 土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于 管理，也有利于减少因土地和房屋的分离而 的一项基本制度，以出让等有偿使用方式取 应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押 引起的交易中的各种纠纷，以达物尽其用。 得国有土地使用权的建设单位，按照国务院 权人有优先受偿权”。 但这一原则性规定实践中也有其弊端，表现 规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金 由此可见，我国法律关于划拨土地使用 为：（1）在被担保债权的数额低于或等于单 等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用 权设定抵押权的规定是不一致的，有两种情 独的土地使用权的价值额或单独的地上房屋 土地，并且有使用年限的限制。因此，出让 况：一是先办理土地使用权出让手续，后设 的价值额时，仍需房、地一同抵押，其结果 国有土地使用权属完全性物权，其使用者在 定抵押；二是直接以土地使用权设定抵押， 不是土地使用权转让困难，就是地价款降 合法的前提下有权行使处分权，故法律规定 后办理土地使用权出让手续。从政府进行土 低；或者不是地上房屋转让困难，就是转让 对出让土地使用权可以设定抵押权，除了必 地管理的角度看，第一种情况即《城镇国有 的价款较低；（2）在被担保的债权额低于或 须受国有土地使用权出让时间的限制外，并 土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程 等于土地使用权的价值额或地上房屋的价值 没有过多的限制。 序更能保证国家的土地收益；而从市场经济 额时，仍将房、地共同作为抵押物，尽管我 划拨土地使用权的使用者是无偿取得土 的角度看，第二种情况即《房地产法》和 国法律允许就抵押物的剩余价值再为其他债 地使用权的，同时其一旦获得划拨土地的使 《担保法》的规定更符合市场经济的运行规 权设定抵押，但由于后设定的抵押权一般都 用权并依法使用，就可长期占有和使用该幅 律。在实际操作中划拨土地抵押权的设立应 处于第二位序，该位序的抵押权人将忍受丧 土地。这与土地的有偿使用制是不相符的。 经县级以上人民政府土地管理部门的批准， 失位序利益和期限利益之苦，因而人们一般 因此，相对于出让土地使用权的土地使用者 并在抵押评估价格中扣除出让金后方可设定 都不愿意居为这种抵押权人，并在土地使用 来说，划拨土地使用权的土地使用者对划拨 抵押权。 权人、地上房屋所有人不能提供其他担保形 土地使用权的处分权限必然会受到严格的限 （二）对“房、地一致”原则的反思 式时，不愿与之交易，从而使他们难以取得 制，划拨土地使用权也无法进入市场自由流 在对国有土地使用权设定抵押时，必须 交易利