第五章 房地产价格评估.pptVIP

第五章 房地产价格评估 第一节 房地产估价原则 第二节 影响房地产价格的因素 第三节 房地产估价的主要方法 第一节 房地产估价原则 一、基本原则 （一）供给与需求原则 房地产商品价格的高低除由生产房地产商品的社会必要劳动时间决定外，还应考虑市场供求力量的作用。因而，在实际评估过程中，估价人员应清楚地把握本地区房地产市场的态势及对房地产市场价值和价格的影响。 （二）替代原则 根据经济学原理，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应有同样的价格，房地产价格也符合这一规律。房地产价格是由具有相同性质的替代性房地产来决定的，这个原则是基于一种比较关系，而比较的理论依据就是替代原则的应用 在实践中，由于房地产商品的个别性，使得完全相同的房地产几乎是没有的，作为比较参照物来进行评估时，对它们之间的差别作适当的修正 （三）最高效用原则 所谓最高效用与最佳利用原则是指既考虑经济效益，又考虑社会环境效益，科学、合理地利用土地的原则 它有两层含义，一是指土地、资本、劳动力、经营管理等生产要素的内部均衡组合；二是指土地的使用类型和使用方式要适合外部环境条件，即要根据土地的区位条件和产生收益的能力合理布局生产力 在确定其用途时，应根据这两个含义来配置用途 （四）预期原则 由于房地产的价格受预期收益形成因素的变动所左右，所以房地产投资者是在预测该物业将来所能带来的收益或效用后进行投资的，这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对房地产市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对房地产市场的影响进行细致分析，以准确预测该物业现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格 二、应用原则 （一）竞争原则 一般的商品竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给和需求原则的前提，二者有密切关系 拿土地来说，因为具有不可移动性等特点，尤其在我国，土地一级市场供给量是由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争，竞争主要是在需求者之间进行 （一）竞争原则 需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的，即利用土地能获取平均利润之上的超额利润时，该土地的需求将增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价上涨而消除 这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向，如商业用地，可供给量少、替代性小、竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关 （二）评估时日原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果 动态地分析某一城市或区域的地价历史变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日修正，可使评估地价较准确地反映评估时日的实际地价水平 （二）评估时日原则 期日修正原则的意义在于，一方面，政府有关房地产方面的有关法律、法规、标准、税收等的颁布、变更、实施日期等，均有可能影响评估的房地产时值。另一方面，用市场比较法评估一宗房地产的时值，由于价格的动态变化，比较实例的成交时日不同，其时值也不同。因此，要把不同时间的比较实例的价格都修正到一个标准时间，这些实例才能成为等价的替代物，即具有可比性 （三）均衡原则和适合原则 地价水平的高低对区域—城市的社会经济发展有较大的影响，因此，在制定城市基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相协调，即地价体系的实施不致于使国家应从土地上获得的经济收益流失，也不会影响和制约城市社会经济发展的速度 （四）收益递增递减原则 对于房地产估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系 估价时，可以根据收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减规律的应用，是收益还原法和剩余法估价的基础 （五）依法适法原则 1．房地产评估工作必须依法进行，要以法律为依据 这些法律包括国家和地方政府颁布的法律、法规 。只有这样，才能做到依法评估，保证评估工作的严肃性。 2．房地产价格评估选用的方法要适法 对于某种类别的房地产，采用什么样的方法来评估，才能使评估结果更为客观、准确 第二节 影响房地产价格的因素 一、影响房地产价格的经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：供求状况、经济发展政策、宏观经济发展状况等 (一)供求状况 市场经济体制下，供给和需求是形成价格的两个根本因素。一般的规律是，供过于求，则价格下降；供不应求，则价格上涨