房地产估价及作业方法(彭).pptVIP

第六章 收益法及操作 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法是房地产估价中最常用的方法之一，用于对具有收益或潜在收益的土地、房屋、房地合一的房地产进行估价。 用收益法进行估价时，把购买房地产作为一种投资对象，购买房地产的款项作为取得房地产未来收益而投入的资本，则投入资本的大小与未来收益的大小有必然的联系。因此，评估有收益的房地产的价格时，只需确定房地产现在收益大小和未来收益的变化，选用适当的折现率将收益与资本的必然联系反映出来，就可以求出待估房地产的购买价格。 可见，收益法是利用房地产产生的收益(包括租金、经营利润等)对房地产价格进行评估的方法。它是用适当的折现率（资本化率）将估价对象房地产在其经济耐用年限期间各期(通常为一年)的客观纯收益分别折现到估价时点上并求它们的和，从而得出待估房地产价格的一种估价方法。 二、收益法的原理 收益法的基本原理是市场价值原理中的预期收益原理。该原理指出房地产的价格是由人们对其收益能力的大小的期望决定的，房地产价格的高低与人们对其未来收益的期望高低有关。明智的投资者对一项收益性房地产所支付的价格，不会高于他预期的该项房地产未来收益现值的总和。也就是说，房地产价格的大小，是由投资者对房地产未来各年收益大小、房地产的收益期长短，以及所需的投资回报率的预期所决定的。因此，房地产价格的计算，是将收益期内各年房地产收益，用投资者所需的回报率折现后相加求得的。 假定一房地产能获得收益的年限为n年，期间各年纯收益为a１，a２，…，aｎ，各年投资者所需要的回报率为ｒ1，ｒ2，…，ｒn，则该房地产的现值之和，即估价时点的价格应为： 式中，V是房地产的价格。a1，a2，…，an为各年年末的预期收益。ｒ1，ｒ2，…，ｒn为未来各年投资者所要求的回报，即内部收益率。 要特别注意的是我们在谈到房地产的未来收益时使用的“预期”二字。房地产投资的未来收益，不论是持有产生的定期收益还是转售产生的资本收益，都是不确定的，因此，房地产价格是建立在不一定能实现的预期之上。 收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房地资产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资产分配后的剩余。因此，在评估收益性房地产时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，即求取房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样才能公平合理地评估出房地产的价格。 此外，市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也对收益现值法的使用具有直接指导意义。贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建筑物价格。当然，也可以通过建筑物的贡献来求取土地的价格。我们求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状态下的纯收益，再将其资本化，即使该纯收益大于房地产的实际收益。这里我们称在最有效使用状态下的收益为客观收益或潜在收益。 三、收益法估价的基本程序 运用收益现值法求取房地产的价格时，操作步骤一般为: (1)求取待估房地产的每年总收入。 (2)估计每年由于空置及坏帐导致的租金损失。 (3)总收入减去空置及坏帐损失后得有效总收入。 (4)求取待估房地产的每年营运成本，有效总收入减营运成本得纯收益。 (5)分析相似房地产及可比较投资，选取合适的折现率（本方法中称为资本化率）及折现方法。 (6)将纯收益资本化求取待估房地产的价值。 以上程序各步骤的具体内容，将在下面一节详细讨论。 四、收益法的特点与应用范围 (一)特点 收益法是评估多年连续获取收益的权利的价值的方法。这些收益既可以是短期的，也可以是长期的。进行估价时应先收集详细的资料，再对房地产投资的质量作出判断，然后才进行数学运算以求得价格。有关的计算较为复杂，但比起资料的收集、比较、分析以及房地产投资质量的判断还是相对简单一些。 市场比较法是收益法的基础，因为市场资料的收集、比较、分析是收益法的重要部分。不同的是收益法中各参数大小更多依赖投资者、估价人员的判断。 租金增长幅度与房地产本身及整体经济状况有关，而估价人员往往对租金增长幅度存在分歧，在求取比较实例的收益率时，估价人员须对比较实例中影响收益率的因素进行分析判断。因此，收益法的应用，涉及更多的主观判断，对估价人员提出了更高的要求。 (二)适用范围 一般而言，收益法只适用于