东山县马銮湾地块市场研究与产品定位报告_932461073.pptVIP

近年来中国经济持续快速的上涨，人民购买力持续提高，带动房地产开发投资和价格持续增长，经济因素对房地产市场的决定作用不言而喻 1 2 3 4 … … … … 在经济运行良好的情况下，多年来房地产调控带来的只是短暂的观望和之后价格的报复性上涨 宏观背景 行业背景 标志性措施 作用层面 调控工具 效果研判 经济不振 行业萎靡 住宅市场化保障房建设 主要作用于供给面 行政手段激活市场，财政金融促进购买 供求两旺、价格增长，带动宏观经济 1998-2002 2002-2004 2004-2006 2007-2008 经济基本稳定，但有隐忧 土地交易滋生腐败、土地及住宅供应过量 831大限为代表的土地招牌挂、缓建保障房 主要作用于供给面 以行政手段为主 供不应求、增值预期等，导致市场价格暴涨 经济有过热危险 商品房价格暴涨 新旧国八条、7090政策 主要是供应面 以行政手段为主 市场进入观望期，观望过后开始新一轮增长 经济过热，流动性泛滥 商品房价格暴涨 927新政 主要作用于需求层面 行政为主线，金融为保证 供求下跌，价格下跌 在CPI持续走高、通货膨胀明显的情况下，购房无疑是居民资产增值保值的无二选择，这也是本次调控难以奏效的原因，因此走开发之路无疑是大势所趋 10 月居民消费价格（CPI）同比上涨4.4%，比9 月份涨幅扩大0.8 个百分点，创下最近24 个月的 新高。工业品出厂价格（PPI）同比上涨5%，涨幅扩大0.7 个百分点。 10 月份M0、M1、M2 同比分别上涨16.6%、22.1%和19.3%，增幅环比分别上升20.46%、5.89%和 1.79%，（M2 增速- M1 增速）从09 年9 月份开始继续保持负值，表明经济处在复苏阶段，经济活力较高 项目名称: 商住楼 项目位置: 东山县康美镇马銮湾假日中心北侧 面积(公倾): 2.1216 土地来源: 现有建设用地 土地用途: 其他住房用地 供地方式: 拍卖出让 土地使用年限: 其他住房用地70年; 其他商服用地40年 行业分类: 房地产业 土地级别: 一级 成交价格(万元): 1463 土地使用权人: 张永金 近年来东山县加大了地块出让力度，而本案周边地价增长缺乏依据 1、09年出让张永金地块每亩47万元 2、近期出让的酒店地块每亩约34万元 3、近年来地块供应有所增加 市场结构分析 代表产品分析 机会点分析 风险因素分析 当前是否适合开发？未来市场前景如何？ 小结 当前商品住宅开发市场有良好的宏观背景； 当前东山市场火爆，需求旺盛，价格增长较快； 当前市场产品品质较低，本案可提升空间较大。 东山县加大土地供应，土地未来放量； 周边地价未出现飞涨； 历史楼盘（如百亿新城）可能分割出售。 二级市场：旺 一级市场：忧 目录 区域价值解读 基地素质评析 房地产市场分析 消费者需求分析 产品策略研究 投资开发评估 本地客户对项目的认识 厦漳泉客户对项目的认识 本案客群的定位 哪些客户认可本案，客户需要什么？ 为了更准确地掌握本案潜在针对客群的实际情况，更透彻地了解购房者的需求，此次市场调研特对本案 区域进行一对一、点对点的访谈分析，其目的在于从受访者中了解： 1、购房区域选择倾向； 2、购房客群的特征； 3、特定客群购房需求偏好。 在访谈的基础上，通过统计梳理，找出本案潜在目标客群，并掌握该群体的购房需求，为本案针对 的前期客群定位提供有力参考。 调查目的 我们严格遵循概率与统计原理，采取最为有效的一对一、点对点访谈调查的方式，主要调查程序如 下： 1、对本案的价值、特性梳理之后，对本案潜在针对客群进行目标区域的选择； 2、根据讨论结果以及以往经验设计访谈问题和所需要的问卷； 3、选定东山本地、厦门泉州等周边主要城市地区、全国其他城市针对性客群进行了区域性的访谈； 4、实地访谈、填写问卷以及回收； 5、通过分析统计获得对本案前期客群定位有效的资源。 调查程序 本数据来自厦门新景祥房地产机构，提供时间为2009年4月，本报告在此引用，仅作参考。 顶级客户 财富的积累程度，决定了生活状态与需求的区分 代表楼盘 核心特征 目前无 价格 升值潜力 大盘的完善配套 大中型企业老板 高官… 小型企业主、养殖户 普通公务员 普通工薪阶层、投资者 东山本土这一阶层客户群属于空白 需求降低层级或向外释放 中信新城 北市福景 聚福花园 东方广场 聚祥福邸 鑫瑞大厦 东山本土这一阶层客户群数量有限，我们选取部分作为访谈的对象。 中等及中等偏上的消费客群一直是东山市场的置业需求的主力。拥有进一步改善生活的能力以及迫切的愿景，我们将这一部分客群作为访谈的重点。 由于本案旅游地产