020、存量优化和TOD开发一体化构架研究.pdfVIP

存量优化与TOD 开发的一体化模式研究 徐靓 邵玲 摘要：随着城市化的进程，城市的空间不断拓展，增量空间不断减少，规划相应也从单纯的增量规划 向存量规划转变。特别是上海等大都市城市，已经进入了存量规划为主的阶段，与增量规划不同的是，存 量优化需要平衡和协调复杂的多方利益主体。香港、台湾等地区在城市更新中进行了规划设计与管理的探 索，特别是香港启德地区，同步推进城市更新与TOD 开发，为城市的存量规划提供了一条新的思路，本论 文结合案例的分析，研究了城市更新与TOD 开发的一体化的规划及实施框架，以及在上海的更新地区如何 才能更好协同推进存量优化和TOD 开发两个工作。 关键词：上海城市更新 存量优化 TOD 香港 旧区活化 1 前言 仅在2014 年前5 个月，上海市政府发布或转发了一系列的关于土地节约集 约利用相关政策：《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（后 简称 《意见》） （沪府发〔2014 〕14 号）、《关于本市盘活存量工业用地的实 施办法（试行）》（沪府办〔2014 〕25 号）、《关于加强本市工业用地出让管 理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014 〕26 号）等文件。上海市第六次规划 土地工作会议上，总体提出了总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量 提高的土地管理思路，稳定土地市场供应量，并以土地利用结构优化促进产业结 构调整和城市功能完善。《意见》提出，到2020 年上海建设用地总规模控制在 规划范围目标内，并适度留出发展空间。此外，按照国家严控建设用地总量和保 障新型城镇化建设的要求，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。同时， 上海还将优化城乡建设用地布局和结构，推动郊野地区土地综合整治和中心城区 城市更新，促进存量低效建设用地盘活利用和再次开发。 在2013 年上海市启动新一轮总体规划修编之前，开展了大量的专题研究， 在 《TOD 视角下上海交通和空间一体化问题与对策》专题的研究过程中，笔者对 于国内外城市的TOD 发展有了更深入的认识，一般认为，TOD 的开发模式更适 应增量地区，现状相对简单，各个系统也可以重新梳理和建立，而在存量优化地 区，由于其现状的复杂性远远超过了新建地区、近郊地区。往往不认为是TOD 的最佳实践区，通过对亚洲高密度城市的城市更新案例的梳理，发现即使是旧城 地区，TOD 模式的开发可以并且应该作为更新工作当中的重要一环。因此，本文 探索了存量优化与TOD 开发一体化的模式。 2 存量优化与TOD 协调的可行性 存量优化和TOD 并非两个平行不关联的系统，相反两者之间存在着某些方 面的协调一致性，可以通过模式的构架来使两者互为助力。 2.1 利益诉求的协调一致 上世纪90 年代后，由于土地使用机制的变化和房地产业的发展，城市的旧 区大都经历了以房地产为主导的更新改造过程。大规模、快速的城市更新使城市 的空间职能结构、环境问题得到快速改善，但也产生了很多负面的影响，更新后 的地区成为了大盘瓜分的地区，社区失去了多样性，原有的街道空间、保护建筑 被破坏，城市的记忆被抹去，城市失去了特色。在这一个过程中，轨道交通是一 个加大作用的要素。 图.两种不同空间结果：封闭式大盘VS 延续街区肌理 随着城市更新的公共政策逐步走向理性化，价值取向也从以经济利益驱动到 综合考虑经济价值、社会价值、公众利益等。而TOD 从其概念的产生之初，就 强调人性化、多样化、社区的活力和慢行的空间。在这个阶段城市更新与TOD 的利益诉求和价值取向达成了一致，即让更多的人能够享受到基础设施条件改 善、居住环境改善的益处。 2.2 面临的挑战有一致性 从以往的经验和教训来看，更新过程中道路被不当拓宽，以容纳更多的小汽 车的使用，房地产商也倾向于那些具有高回报价值的商业、居住楼盘项目，而公 共配套设施、公共开放空间则可能被挤占甚至忽略。城市公共空间的破碎化以及 城市交通、公共服务设施压力以及公共的景观和服务被私有化，此外大规模的旧 城改造，也对城市传统历史风貌的保存带来了冲击，更导致原生社会网络破碎。 开发商的逐利行为、产权复杂地区的各种纠纷，利益博弈下最终结果是旧城 更新和TOD 开发的受益者仅是一小部分人。这是更新和TOD 开发中都极易面临 的挑战。 图.虹镇老街拆迁前的面貌 2.2 设计关注内容的协调一致