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购买二手房时的注意事项 作者: 覃律师 查看次数: 874 发表时间: 2006/5/8 00:40 【论坛浏览】 购买二手房时的注意事项 查询二手房产权状况 第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。 资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。 其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。 查验的具体方式是： １．房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式； ２．档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本； ３．登记日期，此日期为该项交易的签订日期； ４．成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品； ５．其他内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 购买二手房时的注意事项 一 产权的可靠性： １．注意产权证上的名字 ２．产权的性质和内容 ３．验看正本、查询产权证的真实性 另外，还要搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房。成本价房、标准价房基本上都需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房更接近商品房的交易。 记下产权证上的内容，包括一些细节：面积、标注的地址、有的标准价房会注明产权的分配比例等等。 二 原单位是否允许转卖： １．是否与原产权单位确认利益分配办法 ２．确认原单位是否同意转让 标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，房主是怎样处理的，进行得怎样了，这是买主必须了解的。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。 三 是否有私搭私建部分： １．是否占用公共空间 ２．是否改动过房屋的内外部结构 ３．是否牵涉到面积计算的机构改动 房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷，因此很多人对老房屋进行了改造。在购买时，应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，甚至要考虑到自己若要将布局恢复原状需花费的时间和金钱。 四 确认所购房屋的准确面积： 应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准，老旧房屋的使用率就更难以保证。 五 仔细观察房屋的内部结构： １．户型是否合理 ２．管线是否太多 ３．从一些现象看内部问题 六 考核房屋的市政配套： １．水：打开自来水龙头观察水的质量、水压；如果自来水有浑浊、发黄的现象，可能是水管生锈引起的；假如这家水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。水流小而缓慢则是水压不足的直接表现。 ２．电视：现在仍然有些小区和家庭未能装上有线电视，有的是因为小区都没有开通，有的是房主一直没有去办理这方面的手续。不妨打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目。 ３．供电容量 ４．电线：老化电线容易引起火灾，而且电线老化说明房屋年限已经不短，供电容量十有八九不适应现代人的居住需求。 ５．电话线 ６．煤气：还在用煤气管道的住房，应该考虑到将来换装天然气时的费用。还应该注意点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。 ７．热水：旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度，是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全？ ８．暖气：供暖单位是什么性质？是大市政供暖还是小区单独供暖？暖气费是上门收取还是自己到收费站去交？暖气片数尽量多一点总要好一些。如果是冬天去看楼，不妨摸一摸暖气片的温度。 七 内部装修的状况及房屋的内部结构图： １．原房屋是否带装修 ２．了解住宅的内部结构图：新建商品房都会提供给你一张户型图，但是二手公房的情况更为复杂。如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必