抵押登记对不动产抵押合同效力影响.pdfVIP

免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 抵押登记对不动产抵押合同的效力影响 所谓合同的效力，也就是通常所说的合同的法律效力。判断合同是否具有效力 主要是依据民法通则所规定的条件。由于立法的疏漏或人们对法律理解、运用的方 法各异，对于不动产抵押合同的效力认定易引起理论或实践上的混乱。有据合同法 第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”而主张合同的成立与生效同时发生 的观点，亦有依据担保法第四十一条“抵押合同自登记之日起生效”将未办理登记 手续的抵押合同一概认定无效的做法。上述观点、做法均有偏颇。我国的合同法以 鼓励市场交易，充分尊重当事人的意思自治为原则。 担保法的立法宗旨中，核心内容是保障债权的实现。对于作为从合同的不动产 抵押合同，应以主合同的成立生效为条件。对于主合同有效，已签订的但未办理抵 押登记的不动产抵押合同，应区分不同情况进行处理。如无其他债权人主张权利或 者导致抵押合同无效的情况下，法院可以判令补办抵押登记;因登记机关的原因，抵 押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，可以认定抵押权有效设定，但不 能对抗善意第三人;债权人无过错的，可判令负有办理抵押权登记义务的当事人承担 的违约责任。为此，本文拟从合同的成立与生效，抵押合同的生效与抵押权的设立 二组法律概念入手，谈一谈抵押登记对不动产抵押合同的效力影响。 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 一、合同成立与生效的关系、特点 合同的成立与生效是二个完全不同的概念，这组概念在合同法实施之前未加严 格的区分。 合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款形成合意。而合同的生效是指已 经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。除此之外，合同成立的条件应 具备：(1)订约主体应为双方或多方当事人;(2)具备法律规定的要约与承诺达两个阶 段或过程;(3)对主要条款达成一致的意思表示。而合同生效的要件，根据民法通则 第五十五条的规定，应具备以下条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思 表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。 在以往的司法实践中，因未能正确区分合同的成立与生效，从而将大量的合同 不成立问题作为无效合同对待，混淆了合同无效后的责任与合同不成立的责任;亦有 将一些已经成立但不具备生效要件的合同都作为无效合同对待，消灭了大量本不该 消灭的交易。所以，合同的成立是生效的必要前提，但已经成立的合同并非全部有 效，换言之，不生效的合同也并非均不成立。 二、不动产抵押合同中，抵押登记对合同效力的影响 合同法第44条第2款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时， 依照其规定。”担保法第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定，不动产抵押合同应自 办理抵押物登记之日起生效。但根据合同成立与生效的构成要件及相互关系，抵押 登记对不动产抵押合同效力的影响应细化到以下三个方面： 1、抵押登记不是不动产抵押合同的成立要件。因为合同是当事人合意的结果， 是合同自由原则的体现，只要当事人双方根据要约和承诺的规则就合同的主要条款 达成一致意见，并据担保法的规定签订了书面形式的抵押合同，不动产抵押合同即 告成立。而抵押登记是当事人合意以外的因素，不属于合同成立要件的范畴，所以 不动产抵押合同是否成立，不受抵押物是否进行登记的影响。2、抵押登记不是不动 产抵押合同的有效要件。合同是否有效，体现了国家对意思自治的合理干预。合同 法第五十二条规定了合同无效的五种情形，“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同， 损害国 家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或若第三人利益;(三)以合法形式掩 盖非法目的;(四