第7章 房地产估价方法-长期趋势法.pptVIP

直线趋势法评估房地产价格的数学方程是： Y=a＋bX 式中，Y表示各时期的房地产价格，X表示时期，a、b为未知的常数。 运用直线趋势法评估房地产价格的关键是确定a、b的值。根据最小二乘法，求得的a、b的值分别为： 当 时，确定a、b值的公式可以简化为： 7.4.2 数学曲线拟合法的应用 这里仅以直线趋势法的例子讲一下数学曲线法的应用。 ?运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。 * 7.房地产估价方法 ——长期趋势法 7.房地产估价方法 ——长期趋势法 7.1 长期趋势法基本原理 7.2 平均增减趋势法原理与应用 7.3 移动平均法原理与应用 7.4 数学曲线拟合法原理与应用 一般来讲，房地产价格具有不断上升的趋势（当然在某些时期中，房地产价格也有下降现象），长期趋势法就是从这一规律着手来对房地产价格作出预测的。本章将主要介绍长期趋势法的基本原理以及几种主要的长期趋势法的原理，通过举例讲解这几种主要的长期趋势法的运用。通过本章的学习，理解长期趋势法的概念和理论依据，了解长期趋势法的适用条件、范围和估价步骤，熟悉这几种主要的长期趋势法，掌握它们的计算公式，最终能够正确运用长期趋势法估价。 7.1长期趋势法基本原理 7.1.1长期趋势法及其依据 7.1.2长期趋势法的适用 7.1.3长期趋势法的操作步骤 7.1.1长期趋势法及其依据 长期趋势法的含义： 长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据房地产过去长期的价格资料和数据，运用一定的数学统计方法，找出其中的变动规律或长期趋势，从而对待估房地产的未来价格作出推测、判断的一种估价方法。 长期趋势法的理论依据： 房地产价格通常有波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估（通常是预测）某宗或某类房地产价格时，可以搜集其过去较长时期的价格资料，并按照时间顺序排列成时间序列，从而找出该宗或该类房地产价格的变化过程、方向、程度和趋势，然后进行类推或延伸，这样就可以对该宗或该类房地产在将来某一时点的价格作出比较肯定的推测和科学的判断，即评估出该宗或该类房地产的价格。这就是长期趋势法的理论依据。 7.1.2长期趋势法的适用 长期趋势法适用的范围是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料要真实。 长期趋势法主要用于预测房地产的未来价格总体水平及其发展趋势和“走势”。 7.1.3长期趋势法的操作步骤 （1）广泛搜集估价对象房地产或类似房地产的历史价格资料和数据。 （2）整理分析搜集到的价格资料，并排成时间序列。 （3）分析时间序列，找出变化规律。 （4）选择适当的长期趋势法进行估价。 7.2平均增减趋势法 原理与应用 7.2.1平均增减量法原理与应用 7.2.2平均发展速度原理与应用 7.2.1平均增减量法 原理与应用 平均增减量法的计算公式为： Vi=P0＋d×i 式中 Vi ——第i期(可为年、半年、季、月等， 下同)房地 产价格的趋势值； ? i——时期序数，i=0，1，2，…，n；????????? ? Pi——第i期房地产价格的实际值； P0——基期房地产价格的实际值； d——?逐期增减量的平均数 ?????? ?? 运用平均增减量法进行估价的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 7.2.2平均发展速度法 原理与应用 平均发展速度法的计算公式为： Vi=P0＋ti 式中 Vi ——第i期(可为年、半年、季、月 等，下同)房地产价格的趋势值； i——时期序