对两个房地产司法鉴定估价实务案例的解析思考---打印.docVIP

对两个房地产司法鉴定估价实务案例的解析思考 ? 常州中瑞房地产估价有限公司 陆善斌 陈忠明 实务案例一： 背景资料：常州市××法院因审理×××财产权属纠纷案，需对评估、拍卖××××花园的壹幢别墅进行鉴定，而委托我们进行评估。 取得资料：①法院出具的《司法鉴定委托书》②常州市××镇村镇建设管理服务所与当事人于2004年8月8日签置的《××××花园三期代建农民别墅房协议》。 现场查勘：委估房地产已交付，未装修，实际为暂时闲置状态。 外围调查：经向房地产所在地的建管所、土管所、居民走访，委估房地产，实际为现在极敏感的“小产权房”，建管所说尚未办理房产证，土地所说土地已为国有，但以各种理由不让查档验证，当事人无法出具正式的权证，当地居民谈到只要交上三万元，就可转让，但没有权证，电视中几曾曝光。 本案面临的主要问题是： 1）根据“代建协议”，“代建农民别墅房的房产证为村镇房屋所有权证，土地使用证为集体土地使用证；今后如果申请办理国有土地及国有房产权，所发生费用由申请代建方承担”。为此，在目前的估价时点下，委估房地产能否申办国有权证？何时申办国有权证？申办税费将是多少？均存在重大的不确定性。 2）委估房地产，土地性质不明，权属存在重大瑕疵，目前条件下，无法进行正常的买卖与过户。 3）根据“代建协议”，委估房屋宽带网、水、电、有线电视、煤气管道开通费用由申请代建方承担。因为委估房屋只是已交付，但未实际使用，相关当事人未出具有关的资料，上述费用的多少、是否已付清，也处于待定状态。 我们的思考： 1）涉诉相关当事人、执行法官、司法鉴定处对于委估房屋的目前法律环境下能否正常拍买过户，实际都是清楚的。明知不能为而要为之，合法性原则----这不是估价师所能越的红线，这也是估价师面临的重大法律风险。 2）有关人士提出估价技术路线----“按现行同类国有权证下的别墅价值扣减应该发生的税费计算出委估房地产的现行价值”，该技术路线貌似合理，但正因为将来实际发生的税费存在重大不确定性，现在估价时点下应该发生的税费也就无从谈起。所以明知不能为而为之，白纸黑字的估价报告下这“应该发生的税费”的量差所引起的后果，不是估价师所该承受的痛，这也是估价师面临的重大经济风险。 我们的处置： 根据我们的调研与分析，该房地产司法鉴定估价业务，存在重大法律与经济风险，我们出具书面回执，建议司法鉴定处与执行法官，在目前的条件下进行评估、拍卖程序是不恰当的，当由协议当事人自己协议确价。 实务案例二： 背景资料：常州市××法院因审理×××金融借款合同纠纷案，需对常房权证字××××号房屋及常房权证字××××号土地使用权证范围内的建筑物、构筑物进行评估。 取得资料：①法院出具的《司法鉴定委托书》②常房权证字××××号《房屋所有权证》③××××号《国有土地使用权证》。 现场调查：委估房屋与构筑物，实际为某中外合资企业厂区内的所有房屋与构筑物，该工厂实际已停产多年，早已断电断水，只有留守人员在门卫。厂区的土地使用权与设备有另外二个事务所评估。本次评估中，房屋部分有权证、相当部分无房屋所有权证、还有大量特殊专用的构筑物，同时还涉及消防工程、隐蔽工程、绿花等。 外围调查：通过对委估厂区所在地相关企业、政府部门的走访，委估厂区所在地原为纺织印染工业区，因为环保形势所需及相关政策调整，该纺织印染工业区关停转企业不再允许从事纺织印染工业，但未有相关政府部门正式的文件确认。 本案面临的主要问题是： 1)由于房屋构筑物、土地使用权、设备分别由三家机构评估，有可能存在重复评估或漏评现象； 2）消防工程、隐蔽工程由于没有确切的资料，无从下手并难于把握； 3）特殊专用构筑物由于工业区划功能的实际调整，其对于价值的影响，如何核定测算？ 4）没有房屋所有权证的房屋其建筑面积的测量与计算； 5）厂区内资产整体打包与分项分部分别出售的可能性及其对其从价值的影响？ 我们的思考： 1）估价师不是神仙，不是什么房地产都可以评，特别是司法鉴定项目，只有在可评的基础资料足够的前提下，方可操作。对于消防工程、隐蔽工程，必须有相关方提供足够的资料，如：地下管道、地下管线的①材质②数量清单③设计图④施工图⑤竣工决算表⑥工程结算审计报告；污水池、污水处理池等特殊构筑物的①材质②数量③主要经济技术指标④设计图⑤施工图⑥竣工决算表⑦工程结算审计报告等。 2）在没有书面可验证证明文件的条件下，对于特殊厂房、专用构筑物，考虑到委估厂房整体之实际，应当按原地持续使用假设进行考量。 3）对于厂区内各类资产是否整体打包还是分项分部分别出售，作为是同一次委托，在没有书面明确的条件下，应分项列示，分类汇总，确认总价，实际到底如何拍卖出售的操作，已超出估价师的职业范围。 我们的处置： 1）向司法鉴定处反映情况，由其出面协调双方当事人、房屋构筑物、土地使用