房地产估价师考试辅导-成本法讲义[3].docVIP

房地产估价师考试辅导-成本法讲义[] 第八讲?? 成本法（三） 一、内容提要 1、现行商品房价格构成； 2、现行房屋折旧制度； 3、现行房屋完损等级评定标准； 4、成本法总结和运用举例。 二、考试要求 了解现行商品房价格构成、现行房屋折旧制度和现行房屋完损等级评定标准。 三、内容辅导 第六节?? 现行商品房价格构成 ? 为便于对前述成本法中有关问题的理解及实际应用，下面将现行商品房价格构成的有关规定作一综合介绍。 一、商品住宅价格的构成 ? 1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的《商品住宅价格管理暂行办法》 [1992]价费字382号 规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成： ? 1．成本。包括： 1 征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。 2 勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。 3 住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。 4 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。 5 管理费：以上述 1 至 4 项之和为基数的1％-3％计算。 6 贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 ? 2．利润。以上述成本中 1 至 4 项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 ? 3．税金。按国家税法规定缴纳。 ? 4．地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 ? 下列费用不计人商品住宅价格： 1 非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 2 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 ? 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。 ? 二、经济适用住房价格的构成 ? 根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（2002年11月17日计价格[2002]2503号）的规定，经济适用住房实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 （一）开发成本 1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、道路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 5、管理费按照不超过以上1至4项费用之和的2%计算。 6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。 7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。 （二）税金 依照国家规定的税目和税率计算。 （三）利润 按照不超过开发成本中1至4项费用之和的3%计算。 ? 三、农地征用费的构成 ? 根据《中华人民共和国土地管理法》 1998年8月29日修订 等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下：?? 1．土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。 ? 2．安置补助费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。 ? 3．地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。 ? 4．新菜地开发建设基金 征用城市郊区菜地的 。 ? 5．耕地开垦费 占用耕地的 。 ? 6．耕地占用税 占用耕地的 。 ? 7．征地管理费。是由用地单位在征地费总