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金九暗淡 信贷放松 市场信心或被提振 ——2014 年第三季度厦门房地产市场分析 城市年轮（中国）机构 咨询中心出品 2014-10-11 目 录 金九暗淡 信贷放松 市场信心或被提振 3 ? 宏观环境 3 ? 经济：“微刺激”效用递减，宽松货币政策惠及房地产业 3 ? 政策：央行明确二套房“认贷不认房” 首套房利率7折 4 ? 金融：中国8月新增信贷低位反弹 4 ? 一级市场 5 ? 7月厦门土拍市场降温，其中两幅地块流拍 6 ? 8月厦门推2幅块地，翔安地王价格被刷新 6 ? 二级市场 7 ? 供应：市场信心不足，季度供应量环跌16% 7 ? 成交：被抑制的购买力遭释放，第三季度成交量环涨10% 8 ? 价格：9月厦门均价环涨28个月后首次下跌 8 ? 区域：集美登顶，翔安潜力足 9 ? 三级市场 10 ? 二手房：交易量稳定，9月量跌价涨 10 ? 小结 10 ? 后市研判 11 ? 限贷放松，交易量或小幅增加 11 ? 银十成色或足 11 ? 10月或将有6个纯新盘入市 11 金九暗淡 信贷放松 市场信心或被提振 ——2014年第三季度厦门房地产市场分析 房贷新政搅动市场 2014年以来，厦门楼市行情低迷，整体销售业绩大不如去年，如今传统楼市旺季“金九”已经结束，由于“银根”锁紧，约束了购房者的购买力，9月的前两周厦门推盘“挂空挡”，到第三周才迎来了“金九”首波推盘小高潮，去化情况则参差不齐，成交量环比8月小幅下跌。 第三季度，全国100个城市新建住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，为连续第5个月下跌。 9月的最后一天，央行、银监会发布“限贷”松绑新政。其中对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。除北上广深等城市外，“限购”在全国基本取消，但释放的需求并不如想象般强烈。 宏观环境 经济：“微刺激”效用递减，宽松货币政策惠及房地产业 整个第三季度，PMI指数均在51.0%以上，反映经济平稳增长态势已基本确立，其中9月份与8月份指数持平，均为51.1%，但比7月份略低0.60%。 从分项指标看，今年四月份至今，出口额同比处于稳增长态势，新订单、出口订单等各类指数等都出现提高，订单水平有所回升，经济处于稳定阶段，但增速开始大幅下滑。 目前，政策的发力点从保增长向调结构转移，政策刺激力度开始减弱，社会融资总额大幅下降，信贷供给偏紧，导致融资成本居高不下。 6月经济数据间歇性上冲后，7月立马回落，8月呈全面下滑之势。多个金融和工业指标罕见地出现了超预期下滑。这说明二季度依赖的政策利好对经济提振的效果维持了一个季度，边际效用递减，企业有主动收缩的迹象。目前除进出口贸易盈余尚能保持稳定外，工业投资、消费等已全线走弱，短期内整体经济仍很难摆脱颓势。 政策：央行明确二套房“认贷不认房” 首套房利率7折 9月30日，中国人民银行发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知要求，银行应积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，首套房利率下限为基准0.7倍，还清首套房贷再贷算首套。 通知指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 此外，通知还要求，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。 金融：中国8月新增信贷低位反弹 当前全国经济运行仍处于合理区间，金融运行总体平稳，物价基本稳定。国际经济形势和主要经济体货币政策出现分化，美国经济的积极迹象较多，欧元区再次加大货币政策宽松力度，部分新兴经济体实体经济仍面临较多困难。8月,当房地产下行趋势还未企稳时,由于财政刺激减弱而导致的基建投资的减速,加之信贷面的持续收紧,导致市场预期恶化,从而使各门类的投资和工业生产全面收缩。 市场回顾 金九市场反应冷淡，沦为蓄客月。下半年伊始，厦门便公开出让7幅地块，不过拍卖情况并未出现预期的火爆，且出现两幅商业地块的流拍，8月厦门再次推地，成就翔安区新地王，楼面价达12634.15元/㎡。 7