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房产交易知识与实战经典案例 ——培训师：雷丽莲 个人简历 雷丽莲： 孟氏房产交易中心经理、高级培训师； 自2001年3月份至今，八年专职从事房产交易、代办、后续手续，曾亲手为5000名以上客户服务，被广大客户和业内人士尊称为“百合交易员”。 课程大纲 一、业务知识 1、什么叫公房？ 　　　单位集资的房产卖给职工、单位分给职工的享受国家福利、产权性质属于划拔绝大部份是公房。 　公房：统建房、解困房、经济适用房、福利房、解危安置房、房改房、住改房。 　 1.1、买卖双方费用 卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55% 印花税 0.05%(免) 交易手续费 3 元/m2 中介费 1.5% 代办费 200 元 2、什么叫解困房（经济适用房）？ 　　　解困房是市政府为了解决广大职工，特别是住房困难户和无房户的居住问题，由市住宅办统一协调、建设一批廉价住房出售给上述照顾对象，简称解困房。 　　　松柏小区、康乐新村、金尚小区、金鸡亭小和前埔小区的部份住房为市政解困房的主要房源。 　 3、什么叫拆迁安置房？ 　　　市政府为了征用土地将其收回的房产，而安置到某个地方的房产。如：嘉景花园、嘉城花园、绿苑小区（海沧）部份房产。 　 3.1、买卖双方费用 卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55% 印花税 0.05%(免) 交易手续费 3 元/m2 中介费 1.5% 代办费 200 元 4、个人所得税（保证金）的减免规定 出售商品房价格低于原购房价格； 公房是第一套出售的已购公有住房的免征个人所得税； 单位售房不征收个人所得税； 产权证出证时间满2年以个人为单位第一套出售时可免。（2008.11.1-2009.12.31收件日期为准） 针对普通及高档住宅 5、营业税及附加税的减免规定 针对(1-144平方以内)住宅:产权证出证时间或完税凭证满2年的情况下免征；未满2年按增值部份缴交。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准） b) 高档住宅：产权证出证时间或完税凭证未满2年的全额征收；满2年按增值部分缴交 。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准） 房改房、住改房免征； 土地用途与房屋用途是商业的不增值的情况下免征营业税及附加税； 6、契税减免规定1、个人购买90平方米以下商品房（含二手住房），1.5%契税全免 。（不管个人名下几套）2、个人首次购买91-144平方米商品房（含二手住房）1.5%契税免1%。 3、如果是名下还有商品房或二手房再买91-144平方米的住宅都要缴交1.5%契税，而且不能退。 7、什么叫商品房？ 　　　直接向开发商购买的房产或第二次出售的房产都叫商品房。 　　　出让性质的房产一定是商品房。 8、商品房的种类 普通住宅 高档住宅 商业用房 8.1、普通/高档住宅买卖双方费用 卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55% 印花税 0.05%（免） 交易手续费 3 元/m2 中介费 1.5% 代办费 200 元 8.2、高档住宅 　　别墅、度假村、单套面积在 144平方米以上、单套成交价格在（9600*1.44倍）=13824）以上、建筑容积率在1.0以下(建筑面积÷分推面积=容积率) 8.3、商业用房买卖双方费用 卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55%增值部份缴交 土地增值税0.5% 印花税 0.05% 交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m2) 中介费 1.5% 代办费 200 元 8.4商业用房土地增值税减免规定 1、满5年全免；（产权证出证时间或完税凭证时间） 2、未满3年全额征收； 3、满3年未满5年减半。 注：单位土地增值税按增值部份30%征收 9、提取住房公积金及利息的情况 职工离休、退休； 出国或出境定居； 完全丧失农动能力并与单位终止劳动关系的； 职工购买、建造、大修具有所有权的自住住房； 职工死亡的；（在职工死亡的情况下，继承人、受赠人可以提取公积金账户余额） 偿还购房贷款本息； g) 房租超出家庭工资收入规定比例。 10、公积金的需求 月缴额在96元以上； 连续缴满一年以上的； 一个人最高可贷30万，两个人最高贷60万。计算方式：近12个月的总和×60倍 注：公积金贷款需提供近12个月的清单、如是单方贷款或已婚有一方是外地户口的需提供担保人，担保人需要资料：身份