常州市房地产市分析报告.docVIP

常州市房地产市场分析报告 一、常州市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 常州市土地面积为4375平方公里，其中市区1864平方公里（2002年前市区不包括武进区，市区土地面积仅为280平方公里）。 2003年末，全市户籍人口为346.2万人，比2002年增加2.96万人，增长0.86%，全市人口密度为791人/平方公里。其中，市区户籍人口为213.41万人，比2002年增加1.36万人，增长1.4%，市区人口密度为1145人/平方公里。2004年，全市户籍人口为348.9万人，比上年增加了2.7万人，增长0.78%。（2004年为快报数据，下同） 2003年，常州全市地均产值2062万元/平方公里。根据统计部门初步测算，2004年常州全市地均产值2522.06万元/平方公里，与同期长三角地区8个江苏城市的平均水平基本持平，同比增长幅度为22.3%。 2．宏观经济的基本发展情况 从2000年起，常州市国内生产总值已经连续5年增速达两位数，而且一直保持递增的态势。2003年，常州市实现生产总值900.2亿元，同比增长18.35%。根据快报数据显示，2004年常州市国内生产总值达1100.6亿元，同比增长22.62%，增长速度之快创该市近10年来之最。2000~2005年这5年间，全市地区GDP的年均增幅为16.35%。 2004年的常州市国民经济的三次产业中，第一产业的增加值为51.2亿元，同比增长8.25%；第二产业和第三产业发展速度都比较快，当年增加值分别为647.7亿元和401.7亿元，增幅为24.77%和20.34%；三次产业结构为4.7∶58.8∶36.5。 2003年，常州市人均GDP为26110元，同比增加17.53%，首次突破3000美元大关。2004年再次增长21.28%，人均GDP达到31665元，经济增长速度继续加快。 表一 1995~2004年常州市国民经济增长情况 单位：亿元、% 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 国内生产总值 369.70 431.15 470.11 504.60 538.72 600.66 672.90 760.60 900.20 1100.6 比上年增加 16.62 9.04 7.34 6.76 11.50 12.03 13.03 18.35 22.26 第一产业增加值 39.82 45.55 44.37 44.44 44.01 45.14 47.11 48.84 47.30 51.2 比上年增加 14.39 -2.59 0.16 -0.97 2.57 4.36 3.67 -3.15 8.25 占比重 10.77 10.56 9.44 8.81 8.17 7.52 7.00 6.42 5.25 4.7 第二产业增加值 220.64 246.51 265.82 281.03 299.50 336.68 380.76 431.50 519.10 647.7 比上年增加 11.72 7.83 5.72 6.57 12.41 13.09 13.33 20.30 24.77 占比重 59.68 57.17 56.54 55.69 55.59 56.05 56.58 56.73 57.66 58.8 第三产业增加值 109.24 139.10 159.92 179.13 195.21 218.83 245.03 280.26 333.80 401.7 比上年增加 27.33 14.97 12.01 8.98 12.10 11.97 14.38 19.10 20.34 占比重 29.55 32.26 34.02 35.50 36.24 36.43 36.41 36.85 37.08 36.5 资料来源：常州统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：常州统计年鉴（2004年为快报数据） 近几年，常州市全社会固定资产投资额飞速增长。2003年投资额为446.6亿元，比上年净增196.6亿元，增长78.6%，增幅较上年提高47.5个百分点，增长速度明显过快。当年固定资产投资中第三产业投资额为185.5亿元，同比增长52.2%。 2003年，房地产开发投资额为52.8亿元，比上年增长28.72%。但由于同期工业固定资产投资的超速发展（增长102.9%），房地产开发投额占固定资产投资总额的比重反由2002年的16.4%，下降到2003年的11.8%。 2004年，受宏观调控和”铁本”事件的影响，固定资产投资增速开始放慢，全年投资总额为588.6亿元，同比增长31.8%。其中，工业完成投资342.6亿元，同比增长36.6%；